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Qualche consiglio per stipulare o rinegoziare il mutuo perfetto in tempi di crisi

Stipulare oggi il mutuo perfetto è più difficile rispetto a qualche tempo fa. Ma in ogni momento esiste una strategia di mutuo perfetto, quella volta a ottenere il massimo risparmio su interessi e costi accessori legati al prestito ipotecario. Gli italiani, in media, stipulano invece un mutuo pigro, ponendo poca attenzione al contratto e a tutti i costi necessari. Così, mentre si concentrano si come risparmiare 20 euro sulle bollette energetiche non dedicano alcuna attenzione al mutuo finendo per spendere 200-300 al mese in più rispetto a quanto avrebbero potuto se avessero scelto la strada del mutuo perfetto. E' per questo che nel mio libro - Il mutuo perfetto edito dal Sole 24 Ore - offro una panoramica di consigli e strategie per arrivare, in qualunque momento – sia in tempi di crisi che in tempi normali – a conseguire la patente necessaria per stipulare un mutuo perfetto. Portando a casa un risparmio complessivo medio di circa 40mila euro, nei 20-25 anni di durata media di un mutuo.

Di seguito, qualche spunto preliminare, su alcuni punti della strategia perfetta che potrebbe essere seguita, ta le varie, in questa fase di stretta creditizia e di spread alti: 

1)    Come prima cosa bisogna estendere il raggio d'azione e non concentrarsi unicamente sulla banca presso cui si ha un conto corrente. Ma puntare dritto sulle banche che applicano spread più bassi. In questo momento la cerchia si restringe a pochi istituti che attualmente praticano spread inferiori al 3%. Queste però preferiscono aggiungere allo spread in questa fase l'Euribor a 3 mesi, che "costa" un po' di più del fratello a 1 mese. A quel punto l'aspirante mutuatario perfetto dovrebbe chiedere di agganciare il pagamento delle rate all’euribor a 1 mese se le rate sono mensili (come nella maggior parte dei casi). Gli intermediari finanziari possono valutare questa opzione anche se nella maggior parte dei casi difficilmente trattano sul titpo di Euribor. In ogni caso avanzare una richiesta del genere è un buon modo per far capire che si è preparati e quindi per continuare la trattativa in modo più equilibrato e senza asimettrie informative;

 

 2)    Che tasso scegliere? In questo fase il variabile semplice è in netto vantaggio sul fisso. In questo momento la differenza tra il miglior variabile e il miglior fisso è di circa 250 punti base, oltre 200 euro al mese (2.400 euro l’anno) su un mutuo da 200mila euro a 30 anni. E’ molto importante partire col tasso più aggressivo possibile con il mutuo perché in Italia, per quanto le associazioni dei consumatori stiano provando a combattere questo approccio, vige il sistema di calcolo del piano di ammortamento alla francese (gli interessi si pagano in anticipo in modo sproporzionato rispetto al rimborso della quota capitale). Da prendere con le molle, invece, il variabile con cap: spesso è uno specchio per le allodole. In questo momento, ad esempio, scegliendo un variabile con cap si va incontro a una maggiorazione di spread di 50-60 punti base. E i cap, il tasso oltre il quale le rate non possono più salire, sono fissati oggi oltre il 6%. Il che significa che la protezione sul tasso scatterebbe solo qualora la Bce dovesse alzare i tassi di 300 punti base (dall'attuale 0,75% al 3,75%) rispetto al quadro attuale. Uno scenario impensabile almeno per i prossimi 5 anni, stando a quanto ha indicato la cancelliera tedesca Angela Merkel ("la crisi durerà almeno altri cinque anni"). E, si sa, la Bce alza i tassi solo in presenza di una forte ripresa dell'economia per contrastare eventuali pressioni inflazionistiche. Ma purtroppo, considerata la piega che sta prendendo questa crisi, sembra uno scenario poco probabile, perlomeno nel breve-medio periodo.

 

 3)    Ovviamente il variabile semplice è da accompagnare a una strategia di rinegoziazione (con la stessa banca) o surroga (presso un’altra banca) non appena (ci si augura) le banche inizino a ridurre gli spread sui mutui (anche se al momento, complice l'adeguamento del patrimonio ai vincoli Basilea 3, lo scarso accesso al mercato interbancario e l'aumento delle sofferenza, non è un’ipotesi vicinissima). In ogni caso, ipotizziamo che nel giro di due anni le banche offrano nuovi mutui con spread al 2% o sotto a quel punto bisognerebbe proporre di rinegoziare lo spread attuale del 2,8%, valutando in alternativa l'ipotesi di una surroga presso un altro istituto. Nella prossima tornata di surroghe è probabile che gli istituti di credito  tenderanno a non perdere clienti con surroghe (come accaduto tra il 2007 e il 2009 visto) e quindi piuttosto potrebber cercare di essere concicilianti verso una rinegoziazione (in questo caso rinunciano a una parte di guadagno sul mutuo ma non si fanno scappare il cliente).

 

4)    Un punto a parte meritano le polizza vita agganciate al rimborso del mutuo proposte da molti istituti. solitamente quelle proposte da chi eroga il mutuo sono più care di quelle che, se proprio si vuole e anche in seguito, si può scegliere di stipulare esternamente. In ogni caso bisogna, se si decide di stipulare una polizza del genere, o in banca o presso un'assicurazione esterna, bisogna tener conto che una buona polizza vita sul mutuo non dovrebbe costare oltre l’1-2% del capitale prestato.

 

5)    Un altro punto importante: valutare la durata. E’ vero che in 30 anni le rate sono schiacciate ma se si fa il calcolo di quanti interessi vengono pagati in più rispetto a soluzioni a 20 o 25 anni di solito si rimane scioccati. E’ per questo che consiglio di farsi fare dei preventivi richiedendo rigorosamente il Taeg (Tasso annuo effettivo globale che comprende interessi e tutti gli altri costi) la rata conseguente e il monte interessi complessivo che si pagherebbe a 20 – 25 e 30 anni.

 

6)    Ultimo consiglio: chi sceglie di stipulare il variabile semplice dovrebbe però fingere mentalmente di aver stipulato il fisso. Quindi accantonare la differenza (appunto circa 200 euro al mese per un mutuo di 200mila euro) in un conto di deposito o in una forma di investimento agevolmente liquidabile che funge da cassaforte futura cui attingere qualora dovessero aumentare i tassi e le rate. Questa cassaforte, oltre a far maturare interessi attivi (che non fanno mai male) quantifica anche l’incredibile risparmio che si ottiene partendo con il tasso più aggressivo possibile nei primi anni di vita del mutuo. Soldi che, altrimenti, sarebbero finiti dritti nei bilanci di chi ha erogato il mutuo.   

Ulteriori consigli su come risparmiare circa 40mila euro su un mutuo standard su "Il mutuo perfetto"

  • francesco |

    ciao io ho un mutuo variabile a 30 anni.Dal cartaceo bancario annuale risulta che pago uno spread mensile alla banca del 1,50% ma dal contratto di mutuo risulta 0,12499999 punti per anno.E’ lo stesso?Come si calcola quello mensile?

  • daniele |

    sempre gli articoli migliori vito, continua cosi…!

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