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Dal mutuo fortunato al mutuo impossibile: che fare?

Ormai è proprio il caso di dirlo. In Italia c'è un esercito di oltre due milioni di mutuatari bravi e fortunati. Bravi nel scegliere il tasso variabile al momento giusto (quando molti ripiegavano su fissi molto più cari) e fortunati nel beneficiare della spettacolare caduta degli indici Euribor (a cui è agganciato oltre il 98% dei mutui variabili stipulati in Italia).

Questa generazione di mutuatari fortunati sta rimborsando oggi un mutuo a tasso variabile a tassi straordinariamente vantaggiosi tenendo conto che l'Euribor a 1 mese viaggia oggi intorno allo 0,1% e che la versione a 3 mesi è allo 0,19%. Se a questa percentuale aggiungiamo uno spread medio dell'1,3-1,5% (quale era quello proposto dalle banche in tempi pre-crisi) il calcolo è fatto. Senza dimenticare che c'è anche chi sta pagando tassi ancora più scontati – per esempio molti dei mutuatari che hanno scelto il variabile tra il 2004 e il 2007 - perché molte banche operanti in Italia offrivano mutui molto competitivi – in linea con quelli di Spagna, Portogallo e altri Paesi europei – con spread inferiori all'1%.

E dire che a fine 2008 l'Euribor toccava il picco storico oltre il 5%. In quel periodo il miglior variabile si attestava intorno al 5,3% mentre il miglior fisso intorno al 5,5%. E dire che in quel periodo l'80% dei nuovi mutuatari sceglieva il mutuo a tasso fisso (temendo che gli Euribor potessero salire ancora di molto). Molto più bravi son stati coloro (quel 20% a fine 2008) che invece hanno scelto il variabile anche durante le fasi schizofreniche degli indici Euribor. Perché adesso, come visto, quegli Euribor sono crollati (complice la crisi e le aspettative di ulteriori tagli dei tassi da parte della Banca centrale europea) avvicinandosi a quota 0. Le rate dei mutuatari bravi e fortunati sono crollate mentre quelle di chi ha puntato sul fisso nel momento peggiore degli 'Euribor sono invece rimaste le stesse. Ogni mese almeno 200-300 in più nell'esempio di un mutuo a 20 anni di 150mila euro.

Nel 2009 e nel 2010 gli Euribor si sono normalizzati fino ad eccedere al ribasso nel 2012. In questi anni la maggior parte dei mutuatari ha scelto il tasso variabile. E qui entra in ballo anche un pizzico di fortuna. Perché chi è riuscito a ottenere il mutuo prima del settembre 2011 ha potuto beneficiare di spread normali (fino all'1,5%). Dopodiché gli spread si sono impennati e le condizioni di accesso al credito sono peggiorate (a banche che non erogano più mutui si sono unite banche che offrono prestiti solo fino al 60% del valore dell'immobile a banche che chiedono fideiussioni anche a chi ha un contratto a tempo indeterminato).

I mutuatari fortunati si chiedono però se oggi sia il caso di passare al fisso, qualora la propria banca proponga tassi di rinegoziazione molto aggressivi. Il dubbio resta e la convenienza va valutata. Ma va ponderata anche per almeno due fattori: 1) è vero che Euribor così bassi non possono che salire nei prossimi anni ma i future che ne anticipano la tendenza a cinque anni indicano che nei prossimi tre anni saliranno meno di un punto percentuale e che potrebbero salire di 1,5-2 punti percentuali nel giro di cinque anni; 2) i tassi Bce e gli Euribor (che sono in qualche modo collegati) tendono a restare bassi in periodi di crisi. Crisi che sembra essere lontana da un recupero (la stessa Merkel ha detto che durerà ancora cinque anni).

Alla generazione di mutuatari bravi e fortunati sta subentrando, quindi, una nuova generazione, quella del mutuo impossibile.

In ogni caso, essendo il mutuo un contratto finanziario poliennale, deve essere trattato come un qualsiasi investimento e quindi analizzato e potenzialmente rivisto nel corso del tempo. Per questo motivo, sia i mutuatari bravi e fortunati che hanno puntato sul variabile prima dello scoppio della crisi che quelli sfortunati che oggi si trovano alle prese con il mutuo impossibile hanno il dovere di informarsi a dovere prima di stipulare il contratto per non commettere errori da pagare per 20-30 anni. Di mettersi in sostanza nella direzione di stipulare il mutuo perfetto. Conoscenze che possono valere anche un risparmio superiore a 40mila euro per un mutuo di 150mila euro a 20 anni. Come molti, fra gli oltre due milioni di mutuatari fortunati, possono oggi testimoniare.

  • maria |

    Le notti insonni sono le mie ora…stipulerò un variabile puro tra pochi giorni. Quanto lieviterà la mia rata? Cerco esperti che siano anche dalla mia parte, più dei bancari.

  • Marco |

    Confermo
    Mutuo di 130000 eur per 30 anni a tasso variabile con spread fisso a 0,7%
    Nel 2007 ho iniziato pagando 700/800 eur al mese.
    Oggi siamo intorno ai 250 / 300 eur..
    Che botta di …. Fortuna
    È non dico grazie alla mia banca che ai tempi mi propose un fisso da 800 eur al mese

  • massimo |

    ops..
    NB: specifico meglio che le cifre che scrivevo nel mio precedente intervento sono di interessi corrisposti.
    37.000 euro di interessi risparmiati.

  • massimo |

    cavolo..
    sembra che stai parlando di me!
    Ing Direct con cui, entro pochi giorni, avrei stipulato un variabile con spread al 0,55% ed eur1m del 4,8%(tasso 5,35%)…
    mi chiamò almeno 3 volte per chiedermi se volevo cambiare idea per un fisso al 5,44%!
    furono notti insonni.
    Ho calcolato di aver risparmiato 37.000 euro di interessi con quella scelta; avendo scelto il mutuo variabile, per dicembre 2012 avrò corrisposto 24.400 euro contro i 61.400 che avrei invece pagato col fisso.
    sono un mutuando… fortunato.
    ma devo ammettere che la scelta del variabile a quel tempo era veramente un salto nel buio.
    io ci credevo.
    ciao
    Massimo

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