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Contro Imu e calo delle quotazioni meglio vendere la casa e rifugiarsi nei conti di deposito

Per chi ha più di un immobile potrebbe profilarsi la convenienza della strategia "sell high and buy low". Cerchiamo di capire meglio di cosa si tratta. Partiamo da queste considerazioni:

– l'Imu sulle seconde case ammonta allo 0,76% (ma a dicembre i Comuni avranno facoltà di gonfiare l'aliquota fino all'1,06%);

– nei prossimi 24-36 mesi è stimato un calo delle quotazioni immobiliari in Italia;

– in base ai dati dell’Agenzia del territorio, complessivamente dal I semestre 2004 al II semestre 2011 la quotazione media nazionale delle abitazioni è cresciuta del +29,9%, +30,7% nei capoluoghi, +29,3% nei comuni non capoluogo;

– il reddito da locazione (per chi ha una casa e la affitta mettendo quindi l'investimento del mattone a reddito) si è attestato nella seconda metà del 2012 al 4,36% lordo (dati Nomisma), oppure al 3,4% al netto della cedolare secca (che oscilla tra il 19%, canoni concordati, e il 21%, affitto);

– seppur le banche stiano tirando la cinghia sulle extra remunerazioni offerte sino a qualche mese fa sui conti di deposito, oggi vi sono alcuni conti che pagano, vincolando le somme per 24 mesi, intorno al 5% lordo (ovvero il 4% al netto della ritenuta fiscale).

Shakerando queste informazioni il cocktail che ne deriva è, appunto, la validità della "strategia sell high (vendi a prezzi alti) e buy low (compra a prezzi più bassi) per chi oggi non sa se conviene mettere in affitto un immobile di proprietà oppure venderlo. Una strategia che può valutare di seguire solo chi ha più di un immobile (e non certo che ne ha uno sul quale, per di più, sta pagando il mutuo).

Prendiamo ad esempio un immobile di 200mila euro. Metterlo a reddito in questo momento equivale a prendere il 3,4% netto annuo, ovvero 6.800 euro. Ma bisogna poi sottrarre l'Imu (sulle seconde case è al momento dello 0,76% con possibilità che arrivi all'1,06%). Dato che si calcola sul valore della rendita catastale (che cambia da immobile a immobile) semplifichiamo che ammonti intorno ai 1.000 euro. Quindi il rendimento del mattone in questo momento scende a 5.800 euro annui.

Prendiamo invece un conto di deposito (o una qualsiasi altra forma di investimento che remuneri a tassi competitivi la liquidità vincolata) che rende il 4% lordo. Investire 200mila euro equivale a ricevere interessi annui netti pari a 8.000 euro. Bisogna poi sottrarre l'imposto di bollo (che nel 2012 è stata elevata da 1,81 euro al 1×1000 (o,1%) con un massimale di 1.200 euro e dal 2013 passerà allo 0,15% senza massimali. Siamo a 200 euro (considerando il deposito di 200mila euro) oppure 208 considerando il reinvestimento degli 8.000 di interessi. Siamo quindi intorno a 7.800 euro, 2.000 euro in più rispetto all'affitto.

Chi non opta per la strategia "sell high and buy low" potrebbe sopportare inoltre il costo opportunità (costo derivante dal mancato guadagno) relativo al margine che gli frutterebbe vendere oggi un immobile e ricomprarlo a un prezzo, che si prospetta essere più basso, nell'arco di 24-36 mesi. Un altro fattore che gioca a favore dei conti di deposito (quelli ancora competitivi) rispetto agli affitti.

C'è però un neo: complice la crisi i tempi medi di compravendita immobiliare si sono allungati a 6-8 mesi. Quindi vendere il proprio immobile non è al momento una passeggiata come può esserlo stato nei periodi di boom immobiliare tra il 2002 e il 2007). Superato questo ostacolo, a livello finanziario una conversione temporanea di asset, dal mattone al parcheggio della liquidità, può aver un senso. E, come visto nell'esempio, il suo tornaconto.

Approfondimento su questo articolo affitto Il Sole 24 Ore

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  • faustino4 |

    Scusate ma penso che la stanchezza sia comune a tutti ed infatti tutti parliamo di ferie (vale anche per i giornalisti ed i titolisti)
    Dare l’importanza di un Titolo ad una affermazione “scontata” (che scopre l’acqua fredda direbbe qualcuno) sembra proprio superfluo.
    Chi non vorrebbe vendere al massimo e comprare al minimo? Definirlo addirittura una strategia mi pare veramente un “non sense”.
    Riguardo poi all’articolo non entro nel merito della convenienza prettamente finanziaria, ma ritengo che “SOCIALMENTE” sia un errore “far vendere immobili per investire in conti deposito con rendimenti ALTI!
    Il perché ? Semplice : si rendono i cittadini “Corresponsabili” della fragilità del Sistema Bancario (e soprattutto delle Banche in difficoltà  perché tassi così alti altrimenti?).
    Ma si sa l’italiano pensa sempre di essere più furbo e soprattutto di far fessi sempre gli altri…se però anche chi dovrebbe fare cultura cade in qs pentolaccia …siamo veramente messi male.

  • Vito Lops |

    Gentile Faustino, è sicuro di aver completato perfettamente la procedura di inserimento del commento?
    Non ho ricevuto nessun commento ieri a nome Faustino. Può senz’altro provare a ripubblicare la sua riflessione. Questo blog è aperto a tutti i commenti e gli spunti costruttivi!
    grazie

  • faustino4 |

    caro Vito vorrei conoscere le motivazioni per cui la mia riflessione sul tuo articolo di ieri non è ancora stata pubblicata.
    grazie della disponibilità

  • Vito Lops |

    La burocrazia italiana non certo facilita le cose in fasi delicate come queste. Ad esempio negli Stati Uniti per vedere le case in vendita ci sono dei lucchetti e l’agenzia immobiliare indica agli aspiranti compratori il codice in modo tale che possono andare a vedere la casa senza appuntamenti con l’agente e in modo molto più rapido. In questo modo si possono vedere ogni giorno molte più case che in Italia e decidere al meglio. In ogni caso il vero motivo del ritardo in questo momento di 6-8 mesi nel concludere le compravendite è dettato dal fatto che il mercato italiano è decisamente più anelastico (rigido) di quello statunitense (per restare nel paragone). Perché i propietari di immobili non hanno nella maggior parte dei casi impellenza di vendere e quindi anche in fase di contrazione come questa preferiscono aspettare il miglior compratore piuttosto che ridurre il prezzo dell’immobile pur di vendere. E questo è anche il motivo per cui in Italia, dal 2008 ad oggi, i prezzi degli immobili sono diminuiti molto meno che in Paese dove il mercato immobiliare è decisamente più volatile ed elastico

  • tontoperonotanto |

    …Una domanda profana.. Possiamo attribuire al flagello della burocrazia anche l’allungamento a 6-8 mmesi dei tempi medi della compravendita immobiliare?
    Oppure dipende solo dal “mercato” o, per dirla (e darsi un tono..:o) più “forbitamente”, dipende dalla “viscosità” del mercato.. O in parole, pur sempre “specialistiche”, dalla “congiuntura”… Bisogna dunque lubrificare anche il mercato immobiliare per ritornare alla “crescita” almeno a quella delle compravendite imobiliari??? Come ? All’antica o con un pizzico di novità e fantasia ??
    Quanti, forse troppi, quesiti?
    Infine è ancora vero che se “le ba^timent va, tout va”.. Ma non si sente dire e ripetere che in Italia si è costruito da matti, sprecando tanto territorio??

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