Per chi ha più di un immobile potrebbe profilarsi la convenienza della strategia "sell high and buy low". Cerchiamo di capire meglio di cosa si tratta. Partiamo da queste considerazioni:
– l'Imu sulle seconde case ammonta allo 0,76% (ma a dicembre i Comuni avranno facoltà di gonfiare l'aliquota fino all'1,06%);
– nei prossimi 24-36 mesi è stimato un calo delle quotazioni immobiliari in Italia;
– in base ai dati dell’Agenzia del territorio, complessivamente dal I semestre 2004 al II semestre 2011 la quotazione media nazionale delle abitazioni è cresciuta del +29,9%, +30,7% nei capoluoghi, +29,3% nei comuni non capoluogo;
– il reddito da locazione (per chi ha una casa e la affitta mettendo quindi l'investimento del mattone a reddito) si è attestato nella seconda metà del 2012 al 4,36% lordo (dati Nomisma), oppure al 3,4% al netto della cedolare secca (che oscilla tra il 19%, canoni concordati, e il 21%, affitto);
– seppur le banche stiano tirando la cinghia sulle extra remunerazioni offerte sino a qualche mese fa sui conti di deposito, oggi vi sono alcuni conti che pagano, vincolando le somme per 24 mesi, intorno al 5% lordo (ovvero il 4% al netto della ritenuta fiscale).
Shakerando queste informazioni il cocktail che ne deriva è, appunto, la validità della "strategia sell high (vendi a prezzi alti) e buy low (compra a prezzi più bassi) per chi oggi non sa se conviene mettere in affitto un immobile di proprietà oppure venderlo. Una strategia che può valutare di seguire solo chi ha più di un immobile (e non certo che ne ha uno sul quale, per di più, sta pagando il mutuo).
Prendiamo ad esempio un immobile di 200mila euro. Metterlo a reddito in questo momento equivale a prendere il 3,4% netto annuo, ovvero 6.800 euro. Ma bisogna poi sottrarre l'Imu (sulle seconde case è al momento dello 0,76% con possibilità che arrivi all'1,06%). Dato che si calcola sul valore della rendita catastale (che cambia da immobile a immobile) semplifichiamo che ammonti intorno ai 1.000 euro. Quindi il rendimento del mattone in questo momento scende a 5.800 euro annui.
Prendiamo invece un conto di deposito (o una qualsiasi altra forma di investimento che remuneri a tassi competitivi la liquidità vincolata) che rende il 4% lordo. Investire 200mila euro equivale a ricevere interessi annui netti pari a 8.000 euro. Bisogna poi sottrarre l'imposto di bollo (che nel 2012 è stata elevata da 1,81 euro al 1×1000 (o,1%) con un massimale di 1.200 euro e dal 2013 passerà allo 0,15% senza massimali. Siamo a 200 euro (considerando il deposito di 200mila euro) oppure 208 considerando il reinvestimento degli 8.000 di interessi. Siamo quindi intorno a 7.800 euro, 2.000 euro in più rispetto all'affitto.
Chi non opta per la strategia "sell high and buy low" potrebbe sopportare inoltre il costo opportunità (costo derivante dal mancato guadagno) relativo al margine che gli frutterebbe vendere oggi un immobile e ricomprarlo a un prezzo, che si prospetta essere più basso, nell'arco di 24-36 mesi. Un altro fattore che gioca a favore dei conti di deposito (quelli ancora competitivi) rispetto agli affitti.
C'è però un neo: complice la crisi i tempi medi di compravendita immobiliare si sono allungati a 6-8 mesi. Quindi vendere il proprio immobile non è al momento una passeggiata come può esserlo stato nei periodi di boom immobiliare tra il 2002 e il 2007). Superato questo ostacolo, a livello finanziario una conversione temporanea di asset, dal mattone al parcheggio della liquidità, può aver un senso. E, come visto nell'esempio, il suo tornaconto.
Approfondimento su questo articolo affitto Il Sole 24 Ore