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Mutui: meglio abbattere la rata o investire in conti deposito o titoli di Stato?

Investire sugli investimenti o investire sul debito? Giocare d'attacco o puntare su una strategia più guardinga? Meglio un conto di deposito oggi o un mutuo meno consistente per il futuro? Domande che si pone chi, in questo momento, nonostante la crisi, le vecchie e le nuove tasse, la rata del mutuo da pagare mese dopo mese, ha un'extra liquidità in cassaforte.
Ed è indeciso se provare a cogliere l'ondata degli alti rendimenti offerti in questa fase sui mercati finanziari e in banca con tassi annui che viaggiano abitualmente sopra il 4% (titoli di Stato, conti di deposito eccetera) o abbattere il debito residuo del mutuo, dando una spallata alla quota interessi per alleggerire la rata.
Conti alla mano, quale delle due strategie è più conveniente? Dipende da un mix di fattori: livello di rischio dell'investitore, ammontare del debito residuo e anni residui del mutuo, capacità (in assenza di elevati rischi) dell'investimento scelto di generare alti rendimenti sulla lunga distanza. Per questo motivo, per fare in modo che ciascuno trovi la risposta al suo quesito personale Casa24 Plus, in collaborazione con MutuiSupermarket.it, ha sviluppato un calcolatore attraverso il quale è possibile ricavare in pochi semplici clic il confronto immediato sul guadagno che si ottiene tra le due opzioni.
Facciamo un esempio. Ipotizzando che un mutuatario abbia una liquidità di 20mila euro, può decidere se ridurre in blocco la quota capitale residua del mutuo (nell'esempio 100mila euro a un tasso del 4,5% da versare nei prossimi 12 anni) oppure se posizionare i 20mila euro su una polizza assicurativa con rendimento minimo garantito, un conto di deposito o un BTp.
Come evidenziano i calcoli in pagina, abbattendo un debito residuo di 100mila euro (facendo quindi ripartire il nuovo piano di ammortamento da 80mila euro) si otterrebbe un risparmio sugli interessi futuri da versare di 5.920 euro. In pratica, al posto di pagare nei 12 anni restanti del mutuo interessi per 51.835 euro se ne verserebbero poco meno di 46mila. Ipotizzando, invece, che nei successivi 12 anni (corrispondenti agli anni di vita residua del mutuo, per rendere omogeneo il confronto) il mutuatario/investitore ottenga un rendimento netto annuo del 2% da una polizza assicurativa, farebbe fruttare il proprio investimento di 5.364 euro. Meno del vantaggio finanziario ottenuto da un intervento deciso sulla quota capitale del prestito ipotecario.
L'abbattimento del mutuo perde, invece, la sfida se il rendimento dell'investimento parallelo è superiore al 2,5% annuo. Ipotizzando, ad esempio un 4% netto annuo, i 20mila euro frutterebbero in 12 anni 12.020 euro, circa 6mila euro in più di quanto si risparmierebbe sul mutuo.
Ma occhio alle allodole prima di scegliere: la storia della finanza insegna che è raro trovare prodotti ad alto rendimento, in assenza di rischio, sul lungo periodo. Abbattendo il mutuo si ha la sicurezza immediata (e a rischio zero) del risparmio. Scegliendo l'opzione dell'investimento ci si espone comunque a un rischio. Proporzionale al rendimento a cui si punta.
  • Alessandro Vinci |

    Ho esaminato il file excel del simulatore che confronta le 2 alternative:
    1) continuare a pagare le rate del mutuo ed investire la liquidità in un’attività a rendimento certo (risk free);
    2) estinguere parzialmente il debito residuo.
    Mi sembra che sia stato commesso un errore molto grave.
    Non ha senso, in termini finanziari, sommare gli interessi accumulati su periodi differenti.
    Per poter aggregare questi interessi riportarli ad una stessa epoca, ad esempio attualizzandoli mediante un opportuno tasso (su excel si usa la formula del VAN).
    A questo punto il risparmio attualizzato degli interessi va confrontato con la plusvalenza dell’investimento della liquidità; ebbene, anche questa plusvalenza va riportata finanziariamente all’epoca iniziale per poter valutare l’effettiva convenienza di una soluzione sull’altra.
    In realtà, tutti questi calcoli andrebbero fatti tenendo conto anche di:
    1) il risparmio fiscale sugli interessi (nel caso di mutuo prima casa);
    2) le varie commissioni e spese per ciascuna operazione finanziaria (incasso rata, acquisto/vendita titoli, ecc…);
    3) le imposte sui rendimenti dell’investimento della liquidità.
    In ogni caso, la regola più semplice consiste nel confrontare direttamente i rendimenti netti tra le 2 soluzioni: quello del mutuo e quello dell’investimento risk free.

  • Maximiliano Travagli |

    E’ praticamente impossibile fare previsioni matematiche su cosa sia più conveniente fare. Infatti chi può dire quanto sarà la quota interessi se il mutuo è variabile? chi può dire quanto renderà il prodotto finanziario nel lungo periodo? quindi noi di http://www.settorefinanza.com solitamente consigliamo di valutare bene se la somma eccedente di denaro che potrebbe essere destinata alla riduzione del capitale residuo del mutuo, sia l’unica a dispozione della famiglia oppure no. Infatti se per ridurre la rata del proprio mutuo ci si priva di un capitale importante, si potrebbe verificare che successivamente se si ha bisogno di una somma di denaro, si deve necessariamente ricorrere o a un finanziamento, con tassi decisamente superiori a quelli di un mutuo, oppure a sostituire il mutuo attuale con costi notarili e di istruttoria che rendono molto onerosa la richiesta. Allora è sicuramente meglio tenersi una riserva liquida prontamente disponibile e comunque non dover affrontare il rischio cosìdetto di delibera da parte della finanziaria di turno che deve tenere in considerazione anche l’indebitamento nei confronti della banca dove si è acceso il mutuo. Viceversa se si dispone di un capitale importante, allora in questo caso una parte si puo sicuramente destinare all’estinzione parziale del mutuo ai fini di risparmiare sugli interessi e contestualmete mantenere una quota di liquidità di sicurezza.

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