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Pro e contro del mutuo per ristrutturare la casa

In primavera torna la voglia di ristrutturare la casa. Desiderio che spesso si accompagna alla richiesta di un mutuo. Una nicchia del mercato dei prestiti ipotecari (il 3,8% secondo MutuiOnline.it) ma in crescita (al 3,5% nello stesso periodo del 2010). Come funzionano?

«La richiesta in banca va fatta, aggiungendo ai documenti reddituali e patrimoniali indispensabili per tutti i mutui, un preventivo dei lavori di ristrutturazione e il computo metrico. A cui eventualmente aggiungere la Dia (dichiarazione inizio attività, ndr) o, in caso di variazioni volumetriche nell'immobile, la concessione edilizia – spiega Paola Viola, responsabile di Mutuiperlacasa –. A quel punto la banca invia il perito, la prima ispezione costa dai 250 ai 350 euro, che determina il nuovo valore l'immobile sulla base dell'impatto finale che avranno i lavori.

Ed è su questo importo che si calcola il finanziamento tenuto conto il loan to value (valore massimo finanziabile in rapporto al valore dell'immobile, ndr) per i mutui di ristrutturazione non eccede di solito la soglia del 70 per cento». A quel punto si concorda la tempistica del finanziamento, solitamente spalmato in due tranche, con una prima del 50 per cento. La seconda viene erogata previa una nuova visita del perito (che costa circa 60 euro) in cui valuta lo stato dei lavori rispetto al tempo stimato, solitamente di 18 mesi.

Dal punto di vista finanziario questo mutuo rischia, però, di costare caro in termini di interessi, dato che fino a quando la banca non eroga il 100% (quindi anche la seconda tranche) il debitore paga solo interessi di preammortamento, non computabili nel piano di ammortamento. Inoltre, c'è meno varietà nell'offerta (non ci sono mutui con cap). I vantaggi? «In termini di spread può costare in media solo 10 punti base in più di un mutuo tradizionale.

L'erogazione, se tutto è in regola, avviene a circa 45 giorni dalla richiesta. Inoltre, rispetto ai mutui di liquidità e consolidamento è giudicato "conforming" – continua Viola –. Pertanto è surrogabile e gli interessi passivi sono detraibili. E poi può essere richiesto anche "retroattivamente" per ottenere liquidità relativa a lavori di ristrutturazione eseguiti senza autorizzazione e poi sanati con il pagamento degli oneri concessori e oblazioni, se effettuati entro l'anno di richiesta del mutuo».