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Il pendolo dell’immobiliare, tra vendite in aumento e lo spettro dei mutui Arms



Mortgage-rates
 La crisi economica degli ultimi due anni, come scritto in
più occasioni
sulle pagine di questo blog, è seguita al collasso finanziario
del 2007. Il tutto è stato generato da un intreccio morboso tra finanza
speculativa e mercato immobiliare che ha generato la crisi dei derivati
agganciati a mutui subprime, quelli rivolti ai ceti meno abbienti.

Per questo motivo, nell'attuale fase di deleveraging  (ricomposizione dell’enorme debito accumulato da
Stati, aziende e famiglie), i mercati finanziari guardano con un occhio di
particolare riguardo i dati che arrivano dalle vendite di case. Se il mercato
immobiliare riprende a girare, infatti, si possono costruire nuove case, c’è
più occupazione. Più occupazione equivale a un aumento dei consumi e così via.

Non è un caso, quindi, se i mercati
finanziari abbiano ben accolto il dato sulle vendite di case che è arrivato oggi
dagli Stati Uniti e che ha evidenziato una crescita del 6% ad aprile rispetto a
marzo,
dopo l'incremento del 7,1% di marzo. Gli
economisti si aspettavano una crescita del 5%. Se poi si considera l’incremento
tendenziale (anno su anno) le percentuali sono ancor più confortanti: +24,6%
rispetto al 20,2% atteso.

Va detto però, e questo giustifica
anche la crassa aspettativa degli economisti, che questo aumento è in parte
drogato dal fatto che
il 30 aprile scadeva il
termine entro cui i cittadini americani potevano chiedere un aiuto statale di
8mila dollari per l'acquisto della casa.

Se
questa è una buona notizia ce n’è però un’altra, cattiva. Non se ne parla molto,
ma in California, famosa per i fasti della Silicon Valley ma anche per un
deficit statale da 20 miliardi di dollari che rischia di mandare in collasso l’area,
si agita un pericoloso spettro per la stabilità economica: quello dei mutui
Arms
. Di cosa si tratta?

I mutui
Arms sono prestiti ipotecari concessi con un’opzione che consente di pagare
rate molto basse nei primi anni e di caricare gli interessi nelle rate future
(solitamente a partire dal 5° anno). Da qui l’acronimo di
Adjustable rate mortgages. La maggior parte dei mutui Arms è stata concessa negli
Stati Uniti tra il 2004 il 2008. Il riferimento temporale non è casuale perché
questi sono stati anche gli anni del picco della bolla immobiliare. Pur con
prezzi alti, molti cittadini non hanno rinunciato all’idea di comprare casa,
agevolati dalla possibilità di rimandare più in là gran parte dell’esborso
finanziario dell’operazione; possibilità offerta, appunto, dai mutui Arms. Questi
mutui sono stati concessi, in particolare, per gli acquisti di immobili di
fascia medio-alta e, come detto, con l’opzione di cominciare a pagare gli
interessi nel frattempo accumulati (più quelli in divenire) a partire dal
quinto anno del piano finanziario.

Va da sé la conseguenza che essendo ormai trascorsi 6 anni dal
2004 (anno in cui le erogazioni dei mutui Arms hanno subito un forte aumento)
ci troviamo ora all’inizio della resa dei conti per molti mutuatari che hanno
scelto l’opzione Arms.

La domanda è: riusciranno a pagare le nuove rate, quelle
composte dalla quota capitale + vecchi interessi + nuovi interessi? Il tutto,
in uno scenario in cui la Fed dovrebbe apprestarsi (probabilmente entro fine
anno) a riavviare (seppure lentamente) una politica monetaria espansiva (tassi
più alti equivalgono a rate più esose dei mutui variabili) ?
 

Una forte incognita, sollevata anche da un interessante articolo
del San Francisco Chronicle
, che fa luce sul bubbone degli Arms. In California,
nella Bay Area, tra il 2004 e il 2008 il 20% dei nuovi mutui concessi o
rifinanziati è stato agganciato all’opzione Arms. Si tratta di immobili dal
valore medio di 823mila dollari. Case di fascia alta.

La notizia non confortante è che nella stessa area è stato
registrato un forte incremento dei pignoramenti. Negli ultimi due anni circa
1.000 immobili, in media da un valore di 730mila dollari, sono stati pignorati.
Da gennaio i pignoramenti sono saliti a quota 223 contro i 42 dell’intero 2005
e gli 80 del 2006. Se sommiamo questa considerazione (pignoramenti in ascesa)
alla precedente (il 20% dei mutui incorpora l’opzione Arms) lo spettro che
sull’immobiliare, epicentro dell’ultima crisi finanziaria, possa scoppiare una
nuova tempesta si fa sempre più concreto. Con la differenza che questa volta a
mandare a gambe all’aria il sistema sarebbero non i poveri ma i ricchi. Ma
quando sono insolventi non fa differenza. 

  • Francesco |

    Complimenti per aver scritto un articolo chiaro e comprensibile.
    Grazie

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