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Mutui, come il piano di ammortamento può far ballare le rate

Tassi, spread, spese di
incasso rata, istruttoria e perizia. Sono queste tra le voci di costo che si
guardano con più attenzione nei fogli informativi quando si va a caccia del mutuo più
conveniente. In pochi casi, però, ci si spinge oltre e si analizzano le
tecnicalità del piano di ammortamento finanziario. Tecnicalità che possono fare
la differenza nel bilancio famigliare. In particolare, per ciò che riguarda i
mutui a tasso variabile, va valutato il meccanismo di ricalcolo della rata. 

Pur
rientrando nella definizione di piano di ammortamento alla francese (il più
praticato dagli istituti italiani, prevede rate costanti nell’ipotesi di tassi
invariati con una crescita graduale del peso della quota capitale su quella
degli interessi) vi possono essere, infatti, due opzioni: alcuni istituti
calcolano il piano di ammortamento al momento del rogito e, una volta stabilito
il peso delle quote capitale su tutte le rate, non lo modificano più sino
all’estinzione del mutuo. Altri, invece, ricalcolano la quota capitale ogni
volta che variano i tassi (indici Euribor e tassi Bce). La differenza? “Partendo
da un mutuo di 100mila euro da rimborsare in 20 anni al tasso del 2% il monte
interessi da pagare, in caso di tassi invariati, ammonterebbe a 21.400 euro –
spiega Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline.it -. Ipotizzando che
dopo un anno i tassi salgano al 3% e che poi restino per i successivi 19 su
tale soglia, il monte interessi salirà a 31.100 euro se il piano di ammortamento
prevede che le quote capitale restino costanti e a 32.000 nel caso in cui le
quote capitale vengano ricalcolate al variare dei tassi. Ipotizzando che dopo
due anni il tasso salga al 4% nel primo caso gli interessi cresceranno a 39.000
euro, nel secondo a 41.000 euro”. I numeri dimostrano, quindi, che se si
prevedono futuri rialzi dei tassi di interesse (scenario attuale) un piano di
ammortamento che ricalcola la quota capitale ha un effetto leva peggiorativo
sul monte interessi rispetto a un piano che mantiene le quote capitale sui livelli
stabiliti inizialmente. Perché? «Un tasso più alto comporta che la quota
capitale ricalcolata sia più bassa della precedente – conclude Anedda -. E, a
sua volta, comporta un aumento degli interessi a causa del fatto che il
rimborso del capitale viene posticipato nel tempo rispetto al piano iniziale”. Allo
stesso tempo quest’ultima modalità sarebbe penalizzante in uno scenario
inverso, quello in cui si prevede che i tassi di interesse debbano scendere. Una
tecnicalità, quindi, che però è meglio chiarire in sede contrattuale.

  • Vito Lops |

    Da quel che indica MutuiOnline.it non c’è una regola precisa che le banche applicano in tal senso. Uno stesso stesso istituto, in periodi differenti, tende ad applicare/alternare i due criteri di calcolo. Secondo il broker al momento c’è una suddivisone al 50 e 50 tra banche che utilizzano un metodo piuttosto che un altro.

  • Daniele Mazzini |

    In effetti, purtroppo è difficile riuscire a coprire tutte le diverse combinazioni che le banche mettono insieme per i loro mutui. Io ho creato un sito che permette di simulare il piano di ammortamento con tassi che cambiano nel tempo (www.mutuostudio.com), e come formula ho utilizzato quella che prevede il cambiamento sia della quota capitale che della quota interessi. Volevo aggiungere anche l’opzione di calcolo con quota capitale prefissata, solo che ho paura di rendere il sito troppo complesso per l’utente medio.
    Una domanda: per caso sai quanto è diffusa la formula con quota capitale prefissata al rogito?

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