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Mutui italiani a una svolta

Una mini-rivoluzione nel mercato dei mutui. A detta di operatori e broker che operano nel
settore immobiliare sta arrivando una ventata di nuovi prodotti destinati a
cambiare le vecchie regole e a rilanciare in Italia il concetto anglosassone di
sostenibilità della rata, facendo perdere, allo stesso tempo appeal all’àncora
del tasso. In che modo? Prendendo le distanze dal canonico piano di rimborso
alla francese (basato sul pagamento di una rata costante al netto di eventuali
variazioni sui tassi) che fino ad oggi ha dominato l’offerta di prestiti
ipotecari finalizzati all’acquisto della casa.

Il
risultato? Le rate si riducono e il mutuatario beneficia di una maggiore
flessibilità nell’adeguare il finanziamento nel corso degli anni alle soluzioni
più aggressivo del momento. Perché, in sostanza, fissare in un giorno qualunque
le caratteristiche di un impegno finanziario pluriennale, soggetto alla
variabilità degli eventi? Perché non considerare il mutuo alla pari di un
investimento finanziario, e come tale ricalibrarlo nel tempo, ostinandosi
invece a seguire la stessa rotta per 20 o 30 anni?

“E’
questo il principio che sta spingendo negli ultimi mesi l’offerta di soluzioni
personalizzate e dinamiche – spiega Edoardo Merenda, responsabile
divisione
finanziamenti di Frimm holding -.  Stiamo
notando un incremento delle richieste verso pacchetti meno rigidi che meglio si
adattano alle esigenze mutevoli delle famiglie. Tra i più in voga in questo
momento segnaliamo quelli che hanno un cap sulla durata, oppure prodotti a tasso
fisso che permettono di agganciare le rate a Irs da 2 a 5 anni (da rinegoziare
successivamente, ndr), anziché a quello del periodo corrispondente alla durata
complessiva del prestito che è, certo, più costoso. Vi sono poi mutui a rata
crescente oppure finanziamenti le cui rate inglobano solo interessi mentre il
cliente concorda con la banca alcune tranche a distanza di anni in cui versare
a blocchi la quota capitale”. Un esempio? “Chi stipula oggi un mutuo a 25 anni
a tasso fisso paga, nella migliore delle ipotesi, una rata di 870 euro con un
comune piano di ammortamento alla francese (rata costante basato su un Irs a 25
anni, ndr). Se invece sceglie una soluzione più innovativa, come può essere un
mutuo con Irs a 5 anni per la prima fase da rinegoziare in seguito, ne paga
762. Se opta per il meccanismo delle rate crescenti può cominciare pagandone
807. Così come, scegliendo la soluzione solo interessi, e rimandando quindi
l’appuntamento con la quota capitale, ne paga 337,5”

Ovviamente quelli
che possono sembrare i punti di forza di questi prodotti (rate differenti nel
corso del tempo, un maggior coinvolgimento emotivo del cliente che deve essere
pronto a rinegoziare il finanziamento a distanza di qualche anno per
agganciarsi alle offerte via via più convenienti) possono, per alcune tipologie
di soggetti, essere visti come punti di debolezza ma in ogni caso, conservano
il pregio della flessibilità. Flessibilità che non ha, ad esempio, un prodotto
a tasso fisso standard. Ne sanno qualcosa le famiglie che hanno stipulato
questa tipologia di contratto tra ottobre e dicembre 2008 (quando il variabile
viaggiava sui massimi storici trascinato dal picco oltre quota 5% degli indici
Euribor) bloccando, nel timore di nuove schizofrenie dei tassi interbancari,  l’intero arco del finanziamento al 6 per
cento. 

A distanza di un anno, con la discesa dei tassi di interesse ai minimi
storici (l’Euribor a 1 mese viaggia intorno allo 0,47% mentre il parametro
trimestrale allo 0,7%), queste famiglie non stanno prendendo parte – a patto
che non abbiamo surrogato/rinegoziato il contratto con un mutuo a tasso
variabile – ai festeggiamenti di chi, 12 mesi fa, invece ha optato per la
scelta anticiclica (si veda grafico in basso) del variabile. Per questi ultimi,
la tredicesima in arrivo non sarà probabilmente utilizzata, come spesso accade,
per dare linfa al mutuo. Il risparmio accumulato è, infatti, non trascurabile:
per un mutuo di 100mila euro da estinguere in 20 anni le rate costano ora, in
media, 250 euro in meno dell’anno scorso. Le proporzioni aumentano, ovviamente,
per mutui di importi e durate maggiori. Allo stesso tempo, però, questa
categoria di mutuatari dovrà fare molta attenzione al probabile rialzo dei
tassi che seguirà nei prossimi anni. Ipotizzando che nel 2011 i tassi europei
salgano al 2%, una rata variabile oggi di 492 euro aumenterebbe a 636 euro. Con
un ritocco di altri 50 punti base superebbe (662 euro) l’attuale miglior fisso
(642). “Questi esempi dimostrano che una famiglia ha bisogno di essere seguita
non solo nella fase pre-vendita ma durante tutta la vita del mutuo – spiega
Renato Landoni, presidente di Kiron Partner -. Ecco perché riteniamo che è in
atto un processo di rafforzamento della consulenza nel campo immobiliare. In
futuro vinceranno gli istituti che seguiranno passo dopo passo il finanziamento
proponendo adeguamenti ai vecchi contratti, al pari di quanto oggi fa un buon
promotore finanziario”. 

  • Mutuo |

    Secondo me i mutui con il cap sono ottimi perché assicurano contro l’aumento dei tassi.
    I mutui a rata crescente in questo momento non mi sembrano l’ideale. Se si fa un variabile si deve già mettere in preventivo un rialzo dei tassi, se poi anche la rata è crescente si rischia di pagare molto. Meglio pagare più ora che i tassi sono bassi.

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