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Real estate, quando multipli e rating fanno flop

Qualcosa è cambiato. Lo scrollone nell’ultimo anno alle quotazioni dei titoli europei delle società attive nel real estate (-19,67% in media per le prime 20 della classe) ha rimescolato i multipli di mercato e le valutazioni delle stesse. Stando al rapporto tra prezzo e utili (p/u) del titolo – tra i parametri più utilizzati dagli analisti, esprime dopo quanti anni l’investitore recupera il costo dell’investimento solo attraverso i dividendi incassati – si scopre che alcuni titoli sono oggi trattati a sconto. In cima alla lista c’è Segro, Reit (Real investiment trust) britannico che in 12 mesi ha persoil 62% (-38% da gennaio) e oggi prezza – secondo le elaborazioni del database Datastream – cinque volte gli utili del 2008, molto meno rispetto al multiplo di un anno fa (13,5). Non risulta caro neppure Land securities, altro big britannico stramazzato nell’ultimo anno in Borsa (-65%). Alle valutazioni attuali (460 sterline) tratta sette volte gli ultimi profitti messi in cascina, decisamente più a sconto rispetto allo scorso anno quando viaggiava con un p/u di 14.  Poco più della rivale British land che quota con un p/u di 9,5.

Titoli a sconto, dunque, ma va precisato che quella dei multipli di Borsa è un’analisi affidabile ma non infallibile. Lo dimostra il fatto che un anno fa, Wereldhave (decimo operatore europeo) trattava a sconto (p/u 6,7) ma nonostante questo il prezzo di Borsa è continuato a scendere (-16,7%). Stesso discorso per Eurocommerciale properties (-19% al netto di un p/u di 4,3). Così come non sono infallibili i target price. Negli ultimi 18 mesi gli analisti hanno più volte fatto cilecca con i prezzi obiettivo sui titoli real estate. Qualche esempio: il 16 gennaio 2008 Jp Morgan raccomandava l’acquisto di Fonciere des Regions, British Land, Segro e Unibail Rodamco. Da quella data questi titoli hanno perso in media il 43 con punte del 74% nel caso di Segro. Che dire allora degli analisti di Bear Stearns che il 23 gennaio 2008 fissavano per Land securities un target price di 1821 sterline? Oggi nel vale 460, il 74% in meno. Non manca, però, qualche eccezione. Come quella di Deusche Bank che il 24 novembre scorso, scommettendo su un esito positivo della ristrutturazione in atto, consigliava di mantenere la posizione aperta sul big austriaco del mattone, Immoeast, una cui azione allora scambiava a 0,35 euro. Oggi quello stesso titolo vale 2 euro, quasi sei volte tanto.