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Mutui, rate giù con i soldi nel conto corrente

Per vedere ridurre
l'importo della rata del mutuo da pagare non bisogna sperare solo che scendano
i tassi di interesse. Alcuni istituti di credito, infatti, offrono anche una
seconda via. Si tratta dei mutui che incorporono l'opzione offset. In cosa consiste?
In sostanza, l'importo della rata è ricalcolato ogni mese in base alla
liquidità disponibile su un conto corrente collegato. Più liquidità si ha sul
conto (fatto salvo che non vi è nessun vincolo sul deposito ma le somme possono
essere prelevate in qualsiasi momento) maggiore è l'impatto di riduzione sulla
rata.

Il nuovo meccanismo di
calcolo.
L'ultima
novità su questo settore è di IWbank che da un mese ha lanciato questa opzione
anche sul mutuo a tasso variabile (dopo averla lanciata sul mutuo a tasso fisso
nel 2006). Pur trattandosi di mutui offset, non tutti gli istituti utilizzano
tecnicamente lo stesso meccanismo per "rimpicciolire" l'importo della
rata. Con IWbank, ad esempio, la quota interessi viene ricalcolata mensilmente
(a zero spese) sottraendo dal capitale residuo del mutuo il controvalore della
somma depositata sul conto corrente (a zero spese). In pratica, ipotizzando un
debito residuo di 100mila euro e una giacenza sul conto di 10mila euro, il
tasso del mutuo (nell'ipotesi pari al 3%) viene conteggiato su 90mila euro,
anziché 100mila, determinando un risparmio netto (se i tassi non variano nel
frattempo) di 300 euro l'anno (il soggetto paga interessi per 5.700 euro
anziché 6mila). Lo stesso meccanismo è utilizzato da "Mutuo Risparmio"
di Chebanca! (ma solo sul tasso variabile), che offre anche la possibilità di
collegare al mutuo fino a cinque conti (sia tascabile sia conto corrente).

Il secondo meccanismo
di calcolo.
Diverso,
invece, il meccanismo di calcolo di "Mutuo Alberto" di Banca popolare
di Verona e Novara e del "Mutuo Twin" di Ubi banca, che remunerano le
giacenze allo stesso tasso del mutuo. Questa somma è registrata nella voce
interessi attivi e, come tale, è soggetta alla ritenuta fiscale del 27 per
cento. Pertanto, l'importo finale che viene girato al mutuo per la decurtazione
della rata (in questo caso è possibile anche ridurre la durata) è più basso
rispetto a quello derivante dal primo metodo (219 anziché  fronte di una ritenuta
di 81 euro).

I costi. I mutui offset, pur incorporando
un vantaggio in più per il consumatore, non presentano allo stato attuale spese
superiori rispetto a un mutuo standard. Nell'ipotesi di un mutuo a tasso
variabile di 100mila euro da rimborsare in 25 anni, l'Isc (Indicatore sintetico
di costo) di IWbank è del 2,53 per cento. Qualche punto in meno per Chebanca
che offre un finanziamento analogo al costo complessivo annuo del 2,49% per
cento. "Mutuo Alberto" di Banco popolare è offerto sia nella versione
standard (con spread a listino massimo pari a 2,00%) sia nella versione
"Soci" (offerta riservata quindi ai Soci del Banco Popolare) che
prevede invece uno spread massimo a listino pari a 1,10%. Nella migliore delle
ipotesi l'Isc è del 2,23 per cento. Il "Mutuo Twin" di Ubi banca, invece,
prevede spread che oscillano dallo 0,99% all'1,69% cui va aggiunto l'Euribor a
3 mesi (che viaggia intorno all'1,25%) e gli oneri accessori.

Meglio l'offset o il
rimborso anticipato del capitale?
Al di là del meccanismo di storno degli interessi, è più
conveniente stipulare un mutuo offset oppure procedere a piani di rimborso
graduali rosicchiando il capitale residuo? Confrontando – su un mutuo di
100mila euro da rimborsare in 25 anni al tasso del 3% – la strategia di un
soggetto che utilizza l'opzione offset versando sul conto corrente 250 euro al
mese (3mila euro in un anno) con quella di un rimborso parziale di 3mila euro
si ottiene che, al termine di 12 mesi, la rata scenderà in entrambi casi ma con
l'opzione offset sarà più cara di sei euro. Non va dimenticato, però, che in
quest'ultimo caso il soggetto avrà sempre a disposizione i 3mila euro nel conto.