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Guadagnare con i fondi immobiliari

Dopo un 2007 da record (+14%), i fondi immobiliari quotati a Piazza Affari si sono allineati, nei primi mesi del 2008, alla debolezza generale in cui versa il settore del real estate. Da inizio anno, infatti, i valori delle quote dei 22 fondi del settore scambiati sul listino milanese si sono ridotti, in media, del 10 per cento. Tra i passivi più consistenti spiccano il -23% di Europa immobiliare 1 e il -22% di Obelisco. In controtendenza Portfolio immobiliare (+4%) e Berenice (+5,61%). In linea generale, il ridimensionamento dei prezzi rende oggi molti di questi fondi più appetibili considerato che viaggiano con un sconto rispetto al Nav (valore di bilancio del portafoglio degli immobili) del 25% rispetto al 20% dello scorso dicembre (l’unico a premio è il fondo Beta).

Le caratteristiche. A differenza dei fondi comuni di investimento, i fondi immobiliari sono chiusi, hanno cioè una scadenza prefissata entro la quale viene effettuato il rimborso della quota sottoscritta. Rispetto ai fondi aperti non detengono nel paniere titoli finanziari, ma direttamente un portafoglio di immobili. Da ciò deriva che la struttura dei ricavi di questi fondi è determinata dai canoni di affitto percepiti e dall’apprezzamento del valore degli immobili stessi. Caratteristiche che li rendono, difatti, una forma di investimento riconducibile alla categoria dei beni rifugio, ovvero strumenti che offrono un rendimento mediamente non troppo elevato a fronte di un limitato rischio. Tra le altre caratteristiche, questi prodotti sono concepiti per un investimento con un orizzonte temporale lungo: questo spiega perché sono strumenti scarsamente poco liquidi (scambi ridotti). Non è stato così, però, nel 2007, quando i volumi sono aumentati perché il settore, da anni finito nel dimenticatoio, è stato galvanizzato dalle offerte pubbliche di acquisto sui fondi Tecla e Berenice. Da ciò è risultato un aumento generale della domanda verso questa forma di investimento che ha portato a un guadagno medio del 14%, ben superiore all’andamento del Mibtel del real estate che ha chiuso l’anno con un pesante -44 per cento.

Le previsioni. Oltre al maggiore sconto delle quotazioni dovuto alla correzione della prima parte del 2008 anche, la crisi di liquidità in cui versano i mercati potrebbe, paradossalmente, giocare a favore di un rilancio dei fondi immobiliari. Secondo Mario Breglia, presidente di Scenari immobiliari, questa potrebbe tradursi in un’opportunità d’acquisto dato che i fondi chiusi hanno generalmente una buona liquidità e possono agevolmente far ricorso alla leva del debito.

Radiocor 24 Minuti

I FONDI IMMOBILIARI ITALIANI

Denominazione
Fondo

Variazione prezzi
da inizio
anno

Variazione prezzi
1 anno

Sconto sul valore di portafoglio (1) (2)

Scadenza
fondo

Caam Immobiliare Europa

-15,56%

-8,82%

-44,67%

dic 2016

First Atlantic – Atlantic 1

-5,54%

-14,66%

-40,38%

dic 2013

Unicredito immobiliare Uno

-11,25%

-11,98%

-39,15%

dic 2014

Vegagest Europa immobiliare n. 1

-23,75%

-20,05%

-37,20%

dic 2014

Caam/Sviluppo immobiliare

-6,90%

-0,99%

-34,74%

dic 2016

Polisch

-10,08%

-8,52%

-34,52%

dic 2012

Investire immobiliare Obelisco

-22,63%

-17,73%

-34,03%

dic 2015

Aedes Investietico

-6,31%

-7,48%

-33,44%

dic 2012

Olinda fondo shops

-9,76%

-6,60%

-33,25%

dic 2011

Beni stabili/Invest real security

-5,10%

-5,82%

-31,25%

dic 2013

Beni stabili Securfondo

-12,00%

-9,01%

-31,00%

dic 2014

Bnl Portfolio immobiliare

-3,02%

-11,28%

-24,76%

dic 2010

Bnl Estense grande distribuzione

-13,96%

-5,66%

-23,91%

dic 2013

Db Valore immobiliare globale

-0,86%

11,36%

-22,27%

dic 2014

Sorgente Caravaggio

-12,20%

4,10%

-21,11%

dic 2012

Beni stabili Immobilium 2001

-6,70%

19,05%

-18,94%

dic 2017

Tecla fondo uffici

-6,17%

-6,17%

-13,92%

dic 2010

Fimit fondo alpha

-9,56%

3,64%

-13,29%

giu 2015

Bnl Portfolio immobiliare crescita

4,00%

1,54%

-10,68%

dic 2008

Berenice fondo uffici

5,61%

18,52%

-10,34%

dic 2012

Db Piramide globale (3)

-53,48%

-64,32%

-3,44%

dic 2015

Fimit fondo beta

-7,69%

16,96%

21,81%

feb 2011

Dati al 4/6/08 – (1) Tutti i Nav sono al 31/12/07, eccetto Piramide Globale che è al 31/03/08 (2) al netto di eventuali distribuzioni di dividendi (3) il valore della quota è al netto del pagamento di un provento di 280,41 euro lordo pro-quota e del rimborso parziale di 425,59 euro pro-quota avvenuti in data 5 giugno – Fonte: Ufficio Studi del Sole 24 Ore