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Mutui, portabilità, banche e notai: i nodi da sciogliere

Mortgagereverse
La portabilità del mutuo da un istituto all’altro è realmente gratuita o no? Il tema è controverso. Innanzi tutto bisogna distinguere tra

a) rinegoziazione del mutuo con la propria banca

b) surroga del mutuo (da una banca all’altra, si possono cambiare le condizioni ma non può essere aumentato l’importo originario del mutuo)

c) sostituzione (è possibile innalzare anche l’importo del mutuo)  (per approfondimenti sulle definizioni si veda questo post)

Veniamo, adesso al dettaglio:

a) La rinegoziazione del mutuo è una facoltà della banca che decide di accogliere una richiesta del cliente di modificare le condizioni del vecchio contratto. Essendo un accordo tra banca e cliente, eventuali costi applicati dalla banca non possono essere contestati.. Nulla vieta, ovviamente, la gratuità dell’operazione. La stessa legge Bersani, articolo 8, comma I, prevede che "Resta salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione, senza spese, delle condizioni del contratto di mutuo in essere, mediante scrittura privata anche non autenticata". Informazione, questa, che conferma che non è necessario un atto notarile per rinegoziare/ricontrattare il vecchio mutuo con la stessa banca.

Sul pagamento di eventuali costi bancari, va ribadito che si tratta di una possibilità dato che quella di migliorare in corsa le condizioni del contratto a favore del  cliente resta una facoltà per la banca. Nulla vieta, pertanto, alle banche di applichare dei costi. Tale comportamento, però, potrebbe spingere il cliente a scegliere un’altra strada per rendere più vantaggioso il proprio mutuo, optando per…

b) …la surroga, già contemplata dall’articolo 1202 del Codice civile e rilanciata la scorsa primavera dalla legge Bersani bis (numero 40 del 2007). Tecnicamente, la surroga prevede che un debitore possa trasferire senza spese l’ipoteca iscritta a garanzia di un vecchio mutuo in un nuovo contratto concesso da un altro istituto (portabilità). Dato che l’ipoteca è la stessa, l’importo del mutuo non può essere superiore rispetto al precedente, ma possono essere modificati durata e tasso conservando i benefici fiscali del vecchio contratto (si continuano a detrarre gli interessi passivi in caso di acquisto di prima casa, non si pagano più bolli, etc.). Inoltre, non dovendo procedere all’iscrizione di una nuova ipoteca, si risparmia sui costi annessi (imposta sostitutiva dallo 0,25 per la prima casa al 2% nelle altre ipotesi).

Il punto è: la surroga può avvenire a costo zero o comporta comunque il pagamento di spese? E in quest’ultimo caso, le spese sono a carico del cliente o delle banche? Sono questi i nodi ancora oggi da chiarire. Per farlo, bisogna distinguere due momenti:

a) il trasferimento del mutuo da un istituto all’altro;

b) la variazione di condizioni del contratto

Analizziamoli nel dettaglio:

a) Quanto al primo punto entra in gioco la figura del notaio. L’articolo 8 della legge Bersani 40/2007 (integrato dalla Finanziaria 2008) a questo proposito indica al comma II che:  "il mutuante surrogato subentra nelle garanzie accessorie, personali e reali, al credito surrogato. L’annotamento della surrogazione può essere richiesto al conservatore senza formalità, allegando copia autentica dell’atto di surrogazione stipulato per atto pubblico o scrittura privata".

L’articolo non è chiaro perché lascia qualche dubbio sul fatto che la scrittura privata debba essere autenticata o meno.  Nel primo caso, infatti, è indispensabile l’intervento del notaio che comporta il pagamento di un compenso (seppur inferiore a quello normalmente previsto per la stipula di un atto di un nuovo mutuo). La legge, in ogni caso, non contempla che per il trasferimento del mutuo sia necessario stipulare un nuovo atto di mutuo.

b) Quanto al secondo punto, ovvero se possano essere applicate spese per la variazione delle condizioni del mutuo, entrano in gioco le banche. In questo caso la legge è più precisa, indicando al comma III-bis: "La surrogazione.. ..comporta il trasferimento del contratto di mutuo esistente, alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi".

Un punto, questo, spesso disatteso dagli istituti di credito. Tanto he l’Antitrust ha avviato ieri un’istruttoria contro dieci istituti di credito.

Resta il fatto che l’interpretazione della norma, e il tema dei costi sulla portabilità più in generale, dividono associazioni dei consumatori e notai. L’Adusbef, infatti, ha avviato la raccolta di adesioni per un’azione collettiva per ottenere il rimborso degli oneri relativi ad atti di surroga di mutui stipulati dopo il 2 febbraio 2007. «La legge parla chiaro – spiega Elio Lannutti di Adusbef -. Non ci deve essere nessuna spesa per il mutuatario». Dello stesso parere è Fabio Picciolini di Adiconsum secondo cui, però, non si può prescindere da un atto pubblico nella trascrizione dell’ipoteca nel registro immobiliare. «Questi costi – spiega – sono a carico della banca e non del cliente». Quanto alle spese per la variazione delle condizioni, la legge sembra più chiara prevendendo «l’esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura».

3) Non ci dovrebbero, invece, essere dubbi in caso di sostituzione del mutuo con un prestito nuovo di importo superiore al precedente (magari con l’aggiunta di un prestito di liquidità). In questo caso è indispensabile iscrivere una nuova ipoteca con i relativi costi (notarili e bancari) annessi.

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