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Mutui, le famiglie hanno meno armi per contrattare

Il miraggio di un mutuo al 4% è lontano tre anni. Oggi, infatti, rispetto al 2005 un prestito ipotecario a 20 anni si aggira nella migliore ipotesi a tasso variabile al 5,29% e in quella a tasso fisso al 5,53 per cento. Ma sono molti i casi in cui si scivola agevolmente oltre il 6 per cento.
Partendo da questi numeri, se si considera che l’aumento del 5,24% delle retribuzioni registrato dal 2005 è stato nettamente inferiore all’inflazione di periodo (+9,88%), si deduce che il potere reddituale (e quindi contrattuale) di un potenziale mutuatario è oggi più basso rispetto a tre anni fa.

Non a caso nei primi tre mesi del 2008 l’importo medio delle erogazioni – secondo le rilevazioni dell’Osservatorio MutuiOnline.it – è sceso a 128mila euro rispetto ai 131mila di fine 2007 (una correzione dovuta in parte anche alla crescita dei mutui di sostituzione, generalmente concessi per debiti residui e quindi per importi inferiori rispetto ai mutui per l’acquisto di una casa).

La regola del 33%. Ne consegue che – posto che gli istituti eroganti mediamente non concedono mutui la cui rata supera un terzo del reddito netto del richiedente/i (si veda box a destra) – risulta oggi difficile ottenere in prestito somme superiori a 100mila euro, tali da avvicinarsi il più possibile alla soglia del 70-80% del costo dell’immobile che si intende acquistare (nell’ipotesi di un valore commerciale di circa 150mila euro).

Rata da 600 euro. Ad esempio, ipotizzando un finanziamento ipotecario al tasso del 5,50%, i soggetti/famiglie che non sono in grado di sostenere una rata superiore a 600 euro (il cui reddito netto si aggira, pertanto, intorno ai 1.800 euro) possono ambire a un prestito massimo di 87.200 euro (da rimborsare in 20 anni) o di 116.300 (da rimborsare in 40 anni). Su un mutuo a 30 anni, a parità di rata (600 euro) nel 2005 avrebbero ottenuto un prestito di 133mila euro contro gli attuali 105.600 euro con un calo del potere contrattuale del 25 per cento. Va peraltro aggiunto che, aumentando la durata la quota interessi da pagare lievita in modo esponenziale. Chi, infatti, opta per una soluzione a 40 anni ottiene sì 29.100 euro in più in contanti rispetto a un prestito ventennale ma, in cambio, accetta di pagare una quota aggiuntiva di interessi pari a 114mila euro.

Rata da 800 euro. Con un reddito superiore, tale da poter sostenere una rata mensile da 800 euro, si può puntare fino a un finanziamento di 155mila euro ripartito in un piano di ammortamento quarantennale dove, però, la quota interessi ammonta a 228mila euro.

Rata da 1.000 euro. Cambiano le cifre, ma non le proporzioni, per chi dispone di un budget famigliare che consente di onorare una rata mensile di 1.000 euro. Optando per la soluzione ventennale può spuntare 145.300 euro (con un monte interessi aggiuntivo di 94.580 euro). Raddoppiando la durata del finanziamento, gli interessi triplicano a 285.990 euro mentre il finanziamento ottenibile sale appena del 33% a 193.800 euro.

prestito che si può ottenere in relazione al potere reddituale
Rata mensile sostenibile Durata (anni)
20 25 30 40
600  Importo ottenibile 87.200  97.700  105.600  116.300 
Interessi passivi totali 56.761  82.289  110.251  171.624 
800  Importo ottenibile 116.300  130.300  140.800  155.000 
Interessi passivi totali 75.703  109.747  147.001  228.733 
1000  Importo ottenibile 145.300  162.900  176.100  193.800 
Interessi passivi totali 94.580 137.204  183.855  285.990 
Note: Esempio su un mutuo a un tasso del 5,50% – Fonte: MutuiOnline.it

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