Gli italiani corrono in banca a cambiare il vecchio mutuo. Nei primi due mesi del 2008 tre prestiti ipotecari su dieci hanno avuto, infatti, la finalità di sostituire il precedente contratto con uno nuovo, a condizioni più favorevoli. Un dato – quello elaborato dall’Osservatorio MutuiOnline.it – che segna una netta crescita rispetto alle rilevazioni di fine 2007 quando le erogazioni di mutui di sostituzione rappresentava il 19,6% del totale.
Tassi e durate. «Le principali motivazioni che spingono verso il cambio-mutuo sono la ricerca di un tasso migliore o la variazione della durata», sottolinea Roberto Anedda, vicepresidente di MutuiOnline.it. A voler cambiare non è soltanto chi ha visto aumentare le proprie rate variabili negli ultimi anni ma anche chi, guardando le nuove proposte, scopre che il tasso fisso precedentemente pattuito è troppo alto rispetto ai livelli attuali di mercato. Come, ad esempio, chi ha sottoscritto un prestito ipotecario nel 2000 al tasso dell’8 per cento. In casi come questi, la tentazione di alleggerire la rata è forte.
Le migliori offerte. Oggi è possibile cambiare mutuo pagando, nella migliore delle ipotesi, un tasso variabile effettivo (comprensivo quindi oltre che degli interessi, anche degli altri oneri) del 5,23 per cento. Il miglior fisso viaggia, invece, al 5,69 per cento.
I costi dell’operazione. Quanto ai costi (iscrizione di una nuova ipoteca, eventuale perizia, imposta sostitutiva), bisogna, però, fare un distinguo. Se oltre al tasso e alla durata si modifica l’importo (tipico caso di sostituzione) è previsto un apposito atto notarile e il pagamento dell’imposta sostitutiva sul nuovo mutuo. Alcuni istitui fanno pagare anche le nuove spese di perizia. Costi che, sommati, possono annullare i benefici ottenibili con le nuove condizioni.
«In linea generale si hanno dei vantaggi con la sostituzione quando il tasso del nuovo mutuo è inferiore almeno dell’1% rispetto al precedente e non sia stata superata la metà del piano di rimborso», spiega Anedda.
Invece, in caso di surroga (quando il nuovo finanziamento è di importo pari al debito residuo del mutuo preesistente ma vengono modificati tasso e/o durata) la riforma Bersani ha azzerato le spese legate al trasferimento dell’ipoteca (cosiddetta portabilità) dato che l’importo del prestito non cambia e, con esso, le garanzie accessorie che sono già state pagate con il primo finanziamento. Non si (ri)paga neppure l’imposta sostitutiva.
