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Perché in Italia non c’è una bolla immobiliare

Housebubble
La notizia da bar che in Italia sia scoppiata o stia per scoppiare una bolla immobiliare non è fondata. I numeri, invece, indicano che la crescita dei prezzi degli immobili negli ultimi dieci anni in Italia è stata più bassa di quella dei Paesi più evoluti. In due lustri, i valori delle case sono meno che raddoppiati. Ecco, in questa tabella, un riepilogo:

Variazioni percentuali dei prezzi delle abitazioni (1997-2007)
Sud Africa 369 Belgio 129
Irlanda 251 Svezia 126
Gran Bretagna 205 Danimarca 118
Spagna 184 Nuova Zelanda 114
Stati Uniti 175 Olanda 97
Australia 139 Italia 92
Francia 137 Canada 72
Fonte: Elaborazioni The Economist su fonti varie

Secondo il III rapporo sul mercato immobiliare presentato ieri da Nomisma, società di studi economici e di policy advice, sono almeno tre i fattori che allontanano dallo spauracchio di un’implosione di questo 92 per cento.

1) storicamente, fatta eccezione l’altalena dei prezzi che può colpire alcuni quartieri dei grandi centri urbani, non assistiamo in Italia a riduzioni apprezzabili dei valori nominali degli immobili. Con l’ingresso nell’Unione Europa, e con un’inflazione molto più stabile e contenuta che in passato, questo significa che è presumibile che la stessa dinamica possa essere proiettata anche sui valori reali (al netto, appunto, dell’inflazione);

2) il livello medio di indebitamento delle famiglie (nonostante gli allarmi lanciati da molte associazioni dei consumatori) resta nettamente al di sotto rispetto a quello degli altri Paesi evoluti. Questo perché gli italiani sono storicamente un popolo di risparmiatori che solo di recente stanno volgendo verso una riduzione della propensione al risparmio avvicinandosi, da un punto di vista culturale-finanziario, agli standard delle aree più sviluppate. Questo significa che gli italiani (escluso l’11% di famiglie che sono al di sotto della soglia di povertà che comunque rappresentano un altro lato della medaglia preoccupante e non trascurabile) hanno ancora una quota consistente di risparmi da investire. E questo sarebbe, semmai, una delle precondizioni per il formarsi di una bolla e, non, invece, lo stadio finale della sua implosione.

3) I prezzi degli immobili sono cresciuti in Italia meno che nella maggior parte degli altri Paesi (vedi tabella in alto).  (Il Sole 24 Ore-Radiocor-24 minuti)

  • Vincent Schwager |

    La bolla immobiliare in Italia c’e`gia’, solo che da noi l’abbiamo chiamata “Caro Mutui”. E’ bastato che la BCE alzasse di qualche punto il tasso Euribor che subito centinaia di migliaia di famiglie italiani si siano trovate in difficolta´, nonostante che i tassi non siamo mai stati cos¡ bassi, grazie all’Euro. La crisi dei subprime Americani e’ stata causata dalla bolla immobiliare, non dai tassi praticati dalle banche, analogamente come sta accadendo da noi. Il voler mettere a tacere questo, e’ dovuto alla decisione di salvaguardare il portafoglio immobiliare in toto (quindi incluso mutui, immobili e quant’altro a esso collegato). Facendo cos¡ pero´si sono legittimate le quotazioni vergognose di tali immobili forse costringendo questa e la prossima generazione a non poter mai potersi permettere una casa. Voglio vedere come si fa a stimolare la domanda interna quando il 50% del reddito se ne va per pagare mutui o affitti. Pero’ il portafogli immobiliare e’ protetto, dio non voglia che si dovesse svalutare, queste cose le fanno solo gli americani – che sono notoriamente dei fessi…o no?
    I banchieri Italiani, di concerto con il governo, hanno deciso (invece di ammettere di aver prestato soldi per finanziare l’acquisto di immobili a prezzi osceni), di “limare” gli spread aumentando pero’ la durata del mutuo (in modo da non rimetterci nulla).
    Un commento finale: Dio solo sa cosa sarebbe successo se l’Italia non avesse raggiunto l’obiettivo di far parte della moneta unica, sarebbe stato come affrontare un mare in tempesta su una scialuppa invece che su una corazzata.

  • lovebike |

    lasciate che nomisma continui a nascondere la realta’……….da qui riesco a sentire lo stridio delle loro mani che si arrampicano sugli specchi……

  • gio |

    Buongiorno,
    da una ricerca condotta anni fa da bankitalia per conto OECD risulta impossibile avere un quadro affidabile sui prezzi degli immobili in Italia.
    Le motivazioni sono molto semplici:
    gli studi di ricerca compiono ricerche solo su un numero ristretto di province italiane
    le agenzie immobiliari hanno la percezioni solo del loro mercato e inoltre non e’ detto che riportino il reale prezzo di compravendita
    l’osservatorio nazionale ha si una visione nazionale ma non ha i dati del reale prezzo di compravendita.
    Nello scenario attuale, conclude questa ricerca, non e’ possibile avere informazioni affidabili sui prezzi delle case in Italia.
    Ci dovrebbe mettere una pezza l’istat con un indice specifico ma e’ stato introdotto da poco e quindi ha una valenza storica ridotta.
    Grazie per la cortese attenzione

  • mah |

    mah curioso che si senta necessità di scomodare fini analisti per smontare notizie inesistenti

  • Francesco F. |

    Caro Vito,e Caro Stefano vorrei arrichire la discussione con una notazione di carattere macroeconomica
    La vera minaccia per l’economia italiana e mondiale nel prossimo futuro
    è lo scoppio della bolla immobiliare in USA e europa specie in paesi come Spagna e Italia, ma andiamo in USA
    Ad una conferenza tenutasi di recente, il dr. Horton,
    CEO della Donald Tomnitz(una delle piu’ importanti societa’ immobiliari degli
    states), ha affermato che il settore immobiliare è inserito in una “spirale
    della morte”. In risposta ad una domanda del pubblico, ha dichiarato che i
    costruttori adesso vendono gli immobili giusto per disfarsi del terreno di
    proprietà, dal momento che è più facile venderlo con una casa costruita sopra
    che non senza. Ad un altro dirigente di una compagnia edile è stato chiesto se
    il settore ha raggiunto il minimo, ed egli ha risposto che ciò non è probabile
    quest’anno e nemmeno il prossimo: forse, nel 2008.
    Toll Bros. ha ridotto le stime di consegna di abitazioni per il 2007 a causa di
    uno smaltimento di ordini arretrati e alle rallentate prospettive del mercato: i
    primi sono calati del 25% e gli ordini del 55%. Le disdette sono superiori alle
    stime. Il CEO ha affermato: “continuiamo a cercare un segnale di inversione, ma
    niente si scorge ancora all’orizzonte”.
    Secondo la Beazer Homes “molti mercati negli Stati Uniti continuano a
    sperimentare elevati livelli di invenduto ricollocato sul mercato, bassi livelli
    di domande per le nuove abitazioni, significativi incrementi dei tassi di
    disdetta e sconti in aumento”. Gli ordini della compagnia sono calati del 58%.
    Queste dichiarazioni provengono dai leader del settore, e tutte non fanno
    prevedere la fine del ribasso. Dal momento che il mortgage equity withdrawals
    (MEW),cioe’ usare la casa come il bancomat, è stato un notevole fattore di
    sostegno nella spesa dei consumatori nell’attuale ripresa economica, un
    consistente calo del MEW avrebbe un notevole impatto su questa spesa nel
    prossimo futuro.Molti analisti di blasonate banche d’affari,dicono che non c’e’
    da preoccuparsi,e prospettano un’atterragio morbido per l’economia USA,ma
    dimenticano un fatto elementare: Anche in una espansione non accompagnata dal
    boom dell’immobiliare come in questo momento, la componente immobiliare del PIL
    reale anticipa il PIL al netto dell’immobiliare di circa due trimestri. Per cui
    gli effetti della recessione del settore immobiliare non si sono ancora
    avvertiti pienamente nel resto dell’economia. Ecco perché molti osservatori
    stanno trascurando il problema ritenendolo non significativo. Inoltre man mano
    che il minimo del settore è spostato nel tempo, il minimo dell’economia deve
    egualmente essere traslato in avanti.
    Quando poi teniamo in considerazione anche la natura anticipatori di indicatori
    come la curva dei rendimenti, gli aumenti dei tassi a breve termine
    sperimentati, diventa molto rischioso ritenere che l’economia sperimenti un
    atterraggio morbido peraltro storicamente raro. Il fatto che la maggior parte di
    indicatori coincidenti e ritardatari sembrino ancora positivi incoraggia la
    massa a ritenere che l’economia gode di buona salute. Ma è sin troppo evidente
    che questi indicatori si collochino sul picco. In definitiva, quando
    consideriamo l’atroce scenario del settore immobiliare, congiuntamente ad altri
    indicatori anticipatori, è lecito concludere che c’è la concreta possibilità che
    il calo dell’economia duri più a lungo di quanto atteso e possa pregiudicare la
    crescita globale per gli anni avvenire
    Un saluto Francesco

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