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Mutui, l’insidia del preammortamento

Casapreammortamento
A volte ci si impegna a fondo per trovare il mutuo più conveniente. Chiarito il dubbio fra il tasso variabile e il tasso fisso (una scelta del tutto personale e difficilmente criticabile in un senso o nell’altro perché dipende dalle attitudini al rischio individuali) si passa poi al confronto delle soluzioni proposte dalle banche valutando l’incidenza di eventuali spese di perizia, istruttoria, incasso rata. O delle assicurazioni obbligatorie.

Spesso ci si dimentica, però, di porre attenzione a un’altra variabile, non meno importante, che non viene inclusa nel calcolo dell’Isc (Indicatore sintetico di costo), ovvero il paramentro che racchiude (o dovrebbe) tutte le spese agganciate al prestito ipotecario: il costo del preammortamento. E che pertanto rischia di essere una sgradita sorpresa solo nel momento in cui si scopre che ne è previsto il pagamento.

Il preammortamento è quel limitato periodo iniziale che si conta dalla data della stipula al giorno in cui scatta effettivamente il rimborso della prima rata e, quindi, il piano di ammortamento.

Durante il preammortamento si pagano solo interessi (che vengono praticamente conteggiati nella prima rata del mutuo) . Più è elevato tale periodo più interessi si pagano (regalano) alla banca.

Il piano d’ammortamento nasce per ragioni tecniche di conteggio. L’obiettivo è far sì che la scadenze delle rate possano essere equiparate al primo giorno del mese. Ad esempio, per chi stipula un mutuo il 7 del mese, vengono conteggiati normalmente 24 giorni di preammortamento, per far sì che il piano di rimborso delle rate possa partire dal 1 giorno del mese successivo.

Quei 24 giorni, però, risultano molti cari per il cliente e rischiano di annullare i benefici che questi ha conquistato dopo mesi di ricerca verso il mutuo perfetto.

Come si calcolano? La formula è semplice ed è data da:

Giorni di preammortamentoXCapitaleXtasso%annuo/36500

Pertanto, per chi ha stipulato ad esempio un mutuo il 7 novembre di 150mila euro al tasso del 5%  ci saranno spese aggiuntive (di preammortamento) di 493 euro.

Alcune banche tendono ad approfittare di questa fase e ad allungarla il più possibile (di due o tre mesi). In questa ipotesi si pagano inutilmente interessi di oltre mille euro. Una spesa, a volte nascosta, non sempre percepita all’atto di stipula, che però rischia di rimangiare in un boccone tutti gli sforzi dello sfortunato cliente.

Se avete stipulato un mutuo e avete avuto problemi con il piano di preammortamento, vi invito, pertanto, a segnalarlo in questo blog in modo tale da individuare gli istituti di credito che approfittano scorrettamente di questa voce di spesa.

  • Defra |

    Salve, sono appena stato vittima del preammortamento. Banca Intesa non si smentisce MAI!ho rogitato il 22/12/2014 e la prima rata la pagherò 01/03/2015. ovvero interessi di preammortamento dal 22/12/2014 al 31/01/2015 + rata Febbraio il tutto da pagare il primo marzo!Ma nel caso tutti insieme (e nn siamo pochi) facessimo una class action nei confronti di qst che è una truffa legalizzata!prendendo il mio esempio posso capire se mi applichi un prammortamento dal 22/12 al 31/12 ma oltre non ha logica

  • miram |

    Salve, abbiamo stipulato un mutuo acquisto prima casa con Intesa Sanpaolo. Volete sapere quale è stato il risultato della prima rata dopo 2 mesi dalla liquidazione del medesimo? Più del doppio. È scandaloso.! Prima di tutto perché non danno informazioni corrette e girano l’ostacolo dicendo che la prima rata è qualcosa in più e credetemi questa domanda almeno l’abbiamo fatta mille volte e sempre con le stesse risposte. Tutto ciò è doppiamente scandaloso perché sono stati loro a far partire la prima rata dopo 2 mesi per i loro tempi tecnici del cavolo. In questo modo rubano i nostri soldi in maniera legale perché i conti tornano. Pertanto vi invito a stare attenti ed a informarvi.

  • SanDiego |

    Leggo tanta disinformazione. Un mutuo a stato avanzamento è ovvio che avrà un periodo di preammortamento lungo, poichè l’immobile deve essere costruito o ricostruito, e spesso l’obbiettivo è la vendita dei beni, appena finito il periodo di preammortamento e quindi i lavori. Non c’è l’obbiettivo di tenere il mutuo venti anni!!! In quel caso l’imprenditore fa conto di avere un fido di cassa ma a un tasso molto più vantaggioso.
    Ben diverso il mutuo a privati, con undici mesi di preammortamento, ma forse ci manca un passaggio.
    Un consiglio? Informatevi dalla vostra banca su quando parte l’ammortamento, di solito ogni nuovo trimestre solare, e fissate voi le date dal notaio. Almeno non trovate sorprese…

  • calogero |

    ho stipulato un mutuo prima casa con la banca intesa san paolo, ma mi hanno conteggiato gli interessi di preammortamento dal giorno 20 marzo, elargizione della somma, al 1° giugno, cioè con 2 mesi e mezzo di interessi. perchè non mi hanno conteggiato dal primo del mese di aprile. cosa posso fare?

  • Valerio |

    Ho stipulato un Mutuo con Banca Mediolanum a Febbario 2011 e mi sono ritrovato a pagare 13 (dico tredici) rate di preammortamento!!!
    Cosa posso fare per difendere i miei interessi?

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