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Mutui, perché il tasso misto non conviene

Irs
Il tasso misto, tanto in voga ad inizio millennio, sta oggi via via scemando nelle richieste (e nell’offerta) di nuovi mutui. Se nel 2002 un prestito ipotecario su quattro veniva concesso con questo tipo di opzione – che consente a scaglioni temporali prefissati di cambiare il tasso da fisso a variabile e viceversa – oggi solo sette nuovi mutui su 100 sono a tasso misto.

A cosa è dovuta questa flessione?

Principalmente a due motivi:

– Tra il 99 e il 2002 molti italiani sceglievano il misto perché c’era incertezza sull’impronta in politica monetaria della nascente Banca centrale europea. In quest’incertezza di fondo molti italiani hanno preferito proteggere il proprio mutuo con un’opzione che consente loro di cambiare in corsa (solitamente ogni due anni) il tipo di tasso scelto. Oggi, a distanza di qualche anno il comportamento della banca centrale europea è molto più charo. L’istituto di Francoforte ha dimostrato di essere in grado di compiere scelte serrate e coraggiose, come gli otto rialzi da un quarto di punto operati tra dicembre 2005 e giugno 2007 portando il tasso di sconto dal 2 al 4%. Chi ha sottoscritto un misto nel frattempo, si è sentito un po’ frustrato. Nel senso che, dinanzi al rialzo dei tassi, pur volendo cambiar tasso (come l’opzione prevede) è dovuto restare inerme nell’attesa che passassero i due anni (alcune banche offrono la possibilità di cambiare anche dopo 1, 3 o 5 anni) per modificare il tasso iniziale. Molti italiani, in sostanza, hanno percepito l’inutilità d questa opzione perché ancorata a scaglioni temporali non necessariamenti convergenti con le manovre della Banca centrale.

2) Il tasso misto costa di più, in media, dello 0,4% (in termini di spread) rispetto a una soluzione "pura" (sia a tasso fisso che variabile). Per questo motivo gli istituti hanno spinto con vigore questa soluzione. Adesso, probabilmente, molti italiani hanno capito che si tratta di un costo in molti casi fine a se stesso.

  • Vito Lops |

    Salve, condivido il suo discorso per le durate brevi. Converrà con me, però,
    1) con il dato che i mutui a 10-15 anni oggi sono un’esigua minoranza rispetto alla media dei finanziamenti ipotecari che è di oltre 23 anni;
    2) con il fatto che se la sua banca non applica uno spread aggiuntivo sull’opzione a tasso misto rappresenta un’eccezione alla regola che prevede invece, per la possibilità di cambiare in corsa, un ricarico aggiuntivo medio dello 0,4 per cento sugli spread applicati ai mutui privi di tale opzione.

  • Franco Pieri |

    Sono daccordo con lei solo in parte con quanto riportato nell’articolo ; in effetti le operazioni a tasso misto con frequenti periodi di revisione ( di solito 2 anni ) si discostano di poco da un tasso variabile . Per scadenze non molto lunghe (10-15 anni max) la formula di tasso misto proposta ai ns. clienti ( sono direttore filiale istit. credito a Pistoia) è stata ben accolta , in quanto prevedeva un tasso fisso per i primi 5 anni ( di solito pari a IRS 5 anni senza spread o con spread molto basso ) dopodichè l’operazione passa a tasso variabile con ulteriorie opzione di chiudere anche il periodo rimanente a tasso fisso , in qualsiasi momento il cliente lo decida, a condizioni già prestabilite =IRS periodo rimanente + spread. La clientela l’ha accolto bene perchè con l’ammortamento francese i primi 5 anni sono quelli in cui si pagano più interessi e quindi un eventuale impennata dei tassi avrebbe fatto i danni maggiori .
    Specie nelle operazioni a 10 anni chiudere il successio tasso fisso (parametro IRS a 5 anni quindi) o rimanere sul variabile con soli 5 anni di ammortamento finale non ha comportato per i clienti grossi patemi d’animo .
    Per scadenze molto lunghe (25-30) convengo invece con lei che la clientela non sceglie più tale forma di ammortamento .
    Ultima cosa le posso assicurare che , almeno nel mio istituto , non vi è mai stata differenza tra lo spread applicato a questo tipo di mutuo rispetto agli altri tipi .
    Cordiali saluti
    Franco Pieri
    Pistoia 5/11/07

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