Mutui: surrogare, sostituire o rinegoziare?

Rinegoziazione C’è un po’ di confusione sia lato mutuatari che sportellisti bancari quando è in ballo la questione di migliorare le condizioni di un mutuo in corso. I termini, infatti, non aiutano a capire bene quelle che sono, difatti, le possibilità e le opportunità per agevolare un po’ la rata.

Il cambio-mutuo è diventato una necessità per molti italiani. In particolare per coloro che hanno contratto un prestito a tasso variabile prima del 2005 e che oggi sono costretti a combattere l’effetto combinato di:

- aumento del 2% del saggio di sconto operato dalla Bce dal dicembre del 2005 a giugno 2007

- euribor a 1 e 3 mesi ormai vicini al 5%, un divario di quasi un punto percentuale rispetto ai tassi ufficiali principalmente dovuto alla crisi del credito e al sospetto che fra le banche ci si prestano soldi qualcuna dichiari d’improvviso un buco a causa della mina dei derivati subprime.

Fatto sta che è in atto la rivincita di molti mutuatari per strappare condizioni più favorevoli rispetto a quelle sottoscritte qualche tempo fa quando sembrava tutto rose e fiori.

Sono tre, in sostanza, le vie praticabili:  surrogazione, sostituzione e rinegoziazione. Nei primi due casi si cambia banca. Nel terzo, invece, si resta debitori verso lo stesso istituto. Ecco le caratteristiche e le differenze.

1) Surrogazione.  La via più economica è la surroga, già contemplata dall’articolo 1202 del Codice civile e rilanciata la scorsa primavera dalla legge Bersani bis (numero 40 del 2007). Dà la possibilità di spostare il mutuo presso un altro istituto che offre condizioni più vantaggiose. Tecnicamente, prevede che un debitore possa trasferire senza spese l’ipoteca iscritta a garanzia di un vecchio mutuo in un nuovo contratto concesso da un altro istituto (portabilità). Dato che l’ipoteca è la stessa, l’importo del mutuo non cambia, ma possono essere modificati durata e tasso conservando i benefici fiscali del vecchio contratto (si continuano a detrarre gli interessi passivi in caso di acquisto di prima casa, non si pagano più bolli, etc). E, soprattutto, non si deve procedere all’iscrizione di una nuova ipoteca, risparmiando sui costi annessi (imposta sostitutiva dallo 0,25 al 2%). A carico del debitore c’è, però, l’atto notarile di surroga, necessario per attribuire alla nuova banca le garanzie che assistevano l’operazione estinta. Atto che va pubblicato nei registri immobiliari e deve essere in forma autentica. Per realizzare la surroga ci sono vari percorsi:
a) il più semplice è la stipula di un unico atto nel quale convergono mutuatario, vecchia e nuova banca;
b) quello intermedio è composto da due atti: il nuovo mutuo e un altro atto, nel quale siano contenute la quietanza (estinzione del vecchio mutuo) e la dichiarazione di surroga;
c) quello più articolato è basato su tre atti distinti: il nuovo mutuo, l’atto di quietanza e la surroga;

La formula dell’atto unico è senza dubbio la migliore e la meno onerosa. E’ però osteggiata dall’Antitrust perché "stimolerebbe poco la concorrenza". In attesa di schiarite su quale forma debba eventualmente diventare lo standard per la surroga, è possibile affermare che già oggi è possibile praticare la surroga con atto unico in 4 mosse:

- Si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca; il nuovo mutuo si qualifica come finalizzato (cosiddetto “mutuodiscopo”) a procurare la provvista (soldi) per estinguere il vecchio mutuo

- Si utilizza il ricavato del nuovo mutuo per andare a estinguere il vecchio mutuo e si dichiara alla vecchia banca che, per effettuare l’estinzione, si utilizza denaro proveniente da un nuovo mutuo

- Si deve otteneredalla vecchia banca una quietanza di estinzione del vecchio mutuo; la vecchia banca prende atto della dichiarazione del debitore di essersi procurato, mediante un nuovo mutuo, i fondi per estinguere il vecchio

- Si stipula l’atto di surrogazione e il debitore dichiara di sostituire la nuova banca alla vecchia banca nelle garanzie (l’ipoteca, ma anche una eventuale fideiussione) che assistevano il vecchio mutuo, con la conseguenza di “portare” (da qui deriva il termine “portabilità”) la vecchia ipoteca a garanzia del nuovo mutuo

2) Sostituzione. Le banche tendono a fare ostruzione sulla surroga e rilanciano sulla sostituzione che, però, è più costosa per il cliente. Anche in questo caso il cliente cambia banca ma:è necessario iscrivere una nuova ipoteca (con il vantaggio però che, oltre a tasso e durata può cambiare anche la somma finanziata) e ripagare quindi l’imposta sostitutiva (dallo 0,25 al 2% dell’erogato). Inoltre,  se il nuovo mutuo è di importo superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati, si perdono i benefici fiscali (interessi passivi detraibili in caso di acquisto di prima casa, etc).

3) Rinegoziazione. Per chi, invece, vuole restare con la stessa banca c’è la strada della rinegoziazione delle condizioni. Ma in questo caso l’istituto non è obbligato ad adempiere alle richieste del debitore. Ovviamente, gli istituti di credito, preoccupati dalla minaccia di surroga e sostituzione (nel qual caso perderebbero il cliente) tendono a spingere su quest’ultima opzione. E’ bene precisare che, dato che il contratto è stato firmato in modo consenziente e consapevole dal cliente, quella di rinegoziarlo in corso è solo una facoltà e non un obbligo per la banca. Prima di provare le prime due strade è comunque preferibile provare a rinegoziare il proprio mutuo, partendo da un abbassamento dello spread e facendo molta attenzione all’allungamento della durata. Questa soluzione abbatte la rata ma, ovviamente, determina un aumento della quota interessi da versare.

Quanto alle rinegoziazioni le banche stanno giocando d’anticipo proponendo ai clienti a rischio soluzioni più convenienti. Nel dettaglio, nei primi nove mesi del 2007 sono stati rinegoziati 42mila mutui. E sono almeno 100mila le nuove proposte inviate dalle banche ai clienti in difficoltà per ricalcolare il mutuo su condizioni più favorevoli. In testa Intesa SanPaolo che ha inviato 80mila email ai mutuatari a rischio. Seguono UniCredit e Mps che hanno recentemente varato una politica per consentire la rinegoziazione a costo zero. (Il Sole-24 Ore – 24 minuti – Radiocor)

Per ulteriori approfondimenti ecco un articolo pubblicato su 24 minuti.

Commenti

Salve,
stiamo valutando la surroga di mutuo ma, come consigliato anche nell'articolo, abbiamo interpellato prima la nostra attuale banca alla ricerca di una ricontrattazione del mutuo già stipultao (il mutuo stipulato nel 2004 ha delle ombre che nemmeno loro sanno sciogliere-è un mutuo variabile con rata fissa)e ci ha detto per per cambiare il mutuo anche loro voglio chiudere il precedente, rifare la perizia, pagare le spese di estinzione (anche se solo allo 0.50%) ed aprirne uno nuovo. A quanto ho letto nell'articolo a queste condizioni per noi non dovrebbe fare alcuna differenza fare una surroga per un altra banca o meno. Quindi da ciò dovrei intendere che alla nostra banca non importa tenere i clienti?

La rinegoziazione del mutuo con la propria banca è facoltativa. Alcune banche, come UniCredit e Mps, stanno adottando una politica di rinegoziazione gratuita. Solo però per quei clienti che sono in difficoltà con il pagamento delle rate (e questo credo lo deducano dall'istruttoria).
Non conoscono quale è il suo caso comunque mi risulta un po' strano che, trattandosi dello stesso immobile, la stessa banca voglia rifare la perizia (con i relativi costi aggiuntivi annessi).
Di certo, la sua banca le sta proponendo una rinegoziazione a pagamento. Quindi, a questo punto le conviene valutare benefici e vantaggi del nuovo contratto e confrontarli con un altro ipotetico ottenuto mediante surroga del vecchio mutuo.

Come al solito nenahce chi ha scritto uqesto articolo ha capito qualcosa.
Nella sostituzione con la liquidità annessa per le spese di sostituzione, NON SI PERDONO I BENEFICI E NEANCHE LA DETRAZIONE FISCALE degli interessi passivi.
non un'articolo giusto, uno, uno soltanto, non riesco a trovarlo. E' il caos!!!
dottor Magnani

La devo correggere dottore.
Come indicato
- dall'art. 15 del TUIR
- e secondo quanto spiegato nella Circolare 95 del 2000
- e ribadito nella recente Risoluzione 328 del 2007
i benefici fiscali in caso di sostituzione si perdono se il nuovo mutuo è di importo superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati. Esattamente quanto riportato nell'articolo.

La mia banca, per non far nomi una che dovrebbe avere nel suo statuto il rispetto del Lavoro, mi chiede, per rinegoziare il mio mutuo a tasso variabile, i costi di istruttoria (e mi sta bene perchè comunque un po' di carte girano), i costi di perizia (su un immobile già periziato 2 anni fa e su cui ha già concesso un mutuo) i costi di assicurazione incendio e scoppio (su un immobile già assicurato) e le immancabili spese per il notaio, naturalmente per la redazione di un atto pubblico (ma non basterebbe una scrittura privata?) Trovo tutto ciò assurdo, ma purtroppo penso che alla fine soccomberò, tanto la surroga, su cui avevo riposto tutte le mie speranze, alla fine non avrà dei costi molto minori, come ho potuto avere modo di informarmi.

Salve, ho un mutuo a rata fissa e durata variabile (iniziale 25 ad oggi 35) e ho intenzione di portarlo ad un tasso fisso di 15 anni riducendo un po' il capitale con dei soldi che ho avuto. La banca però mi ha risposto che non posso farlo perchè la rinegoziazione del mutuo può avvenire solo se il nuovo mutuo a tasso fisso avrà durata maggiore del vecchio variabile.
La legge dice questo o la banca non dice il vero?
Grazie

ho cambiato l'istituto di credito sul quale ho l'accredito dello stipendio, mantenendo un conto corrente su l'istituto che mi ha concesso il mutuo e sul quale veniva addebitata la rata mensile. Trovo resistenza da parte della vecchia banca a rendermi possibile il pagamento della rata attraverso un bonifico o il rid, costringendomi quindi a portare a fine mese liquidità sul vecchio conto per me ormai inutilizzabile. C'è la possibilità di chiudere il vecchio conto e pagare la rata in qualche altro modo. Grazie

SALVE STO PAGANDO IL MUTUO(PRIMA CASA) DA LUGLIO 2007.
PER 30 ANNI PAGHERO' €794.00 AL MESE SU UN'IMPORTO DI € 124.600,00 A TASSO FISSO.
VORREI FARE SCENDERE LA MIA RATA "PORTANDO" IL MIO MUTUO IN UNA BANCA DIVERSA.
HO SENTITO IN UNA TRASMISSIONE TELEVISIVA IL PRESIDENTE DEL CODACONS IL QUALE DICE CHE SECONDO IL DECRETO BERSANI SI PUO' PORTARE IL MUTUO IN ALTRE BANCHE SENZA AFFRONTARE NEMMENO LE SPESE NOTARILI.
AVETE NOTIZIE IN PROPOSITO?
DIEGO

rata della finanziaria in protesto come ne posso uscire?

Salve,vorrei sapere quante volte e' possibile fare la surroga o la sostituzione del mutuo.Ci sono restrinzioni particolari o si puo' fare tutte le volte che si vuole?Grazie.

Salve,
vorrei sapere quante volte e' possibile fare la surroga del mutuo.
Ci sono restrinzioni particolari o si puo' fare tutte le volte che si vuole?
Grazie.

Salve, vorrei sapere quate volte si può fare la surroga del mutuo?grazie

articolo preciso e dettgliato, grazie Lops.
a Marco che chiede quante volte è possibile fare la surroga - dato che anch'io mi sono posto la stessa domanda - rispondo che sul forum di iw bank ho letto che non c'è un limite. (iw bank aggiungeva che chiede però prova del pagamento delle ultime 6 rate).
matteo

per cortesia si può surrogare più dell'80% del valore dell'immobile?grazie

Vorrei chiedere delle delucidazioni sulla mia situazione personale.
Due anni fà ho chiesto una sostituzione + liquidità con un tasso fisso al 6,19%
adesso che i tassi variabili sono alquanto interessanti volevo risostituire o risurrogare il mutuo ma non trovo nessuno che lo faccia.
Premetto che i mutuatari siamo io e il mio convivente, io ho reddito dimostrabile il mio compagno no per quello mia mamma ha fatto da garante.
Ho sempre pagato puntualissima.
Pago una rata di 840 euro quando potrei pagarne con il tasso variabile all'incirca la metà non capisco il motivo di questi rifiuti nel surrogare.
Se è così difficile surrogare perchè mi hanno passato la sostituzione + liquidità?
Mi ero rivolta a queste società di crediti finanziari che poi è stata chiusa non sò se hanno fatto qualcosa di strano quando mi hanno fatto ottenere il mutuo se è così come posso fare?

Sto affrontando la surroga in quanto ho stipulato un mutuo nel 2008 a tasso fisso (5.75% con lo spread a 0.75%).
A me hanno assicurato che la surroga è gratis , non si ripagano le spese notarili.
e che si può effettuare più di una surroga ( a patto che non ci si leghi con dei derivati stile cover warrant)
per quanto riguarda le domande che ho trovato qui posso dirVi questo: a me hanno detto che la surruga è possibile solo se migliora la situazione attuale ( quindi se ti abbassa la rata), e infatti io passo da un fisso ad un variabile e la rata si abbassa notevolemente, inoltre ho scoperto che il cap non è un granchè infatti lo bloccano al 5.50% ma in europa a più del 6.5 li bloccano quindi.......
quindi merita un variabile con opzione fisso. LO SPREAD: LOTTATE!!!!! come al mercato io vi confermo che , grazie ad un amico che lavora in banca , a me hanno fatto lo 0.75% e adesso mi propongono lo 0.90% che è comq basso

buongiorno ho chiesto alla mia banca un cambio intestazione del mutuo o meglio da cointestato con mia moglie dovrei intestarlo solo a me per avere dei benefici INPDAP, mi hanno detto che era possibile ma la mia banca fa orecchie da mercante come posso fare? A questo punto mi conviene fare la surroga del mutuo con un altra banca e poi fare un ulteriore surroga per passare all'Inpdap

La rinegoziazione può avvenire su un solo parametro, lo Spread, che è il guadagno della banca, se questo è gia basso, tipo il mio 0,9% potranno rinegoziare ben poco!
Nella rinegoziazione il tasso rimane sempre invariato e l'unico che ci perde è la banca.
Se calano uno spread (loro guadagno)il rischio non ne vale + la candela per loro, più tosto chiudono questo mutuo e ne ristipulano uno da capo dove ci piazzano almeno il 3% di spread, loro guadagno, un affare per loro!
Farne uno da capo quindi significa per la banca incrementare i suoi guadagni sul tuo mutuo.
A quel punto se proprio devo rifarlo da capo trovo la banca che mi propone uno spread + basso, ovvio stando sempre attenti alle spese accessorie da considerare ossia il TAEG proposto.
I tassi son cambiati ma anche lo spread, i loro guadagni.
Rifarlo da capo con tassi e spread aggiornati non è più quindi rinegoziazione ma sostituzione ed è il metodo + caro.
La surroga invece è il modo più economico ma la cifra non potrà essere variata altrimenti si perdono alcuni diritti prima casa..
Saluti

Vorrei nel caso di surroga di un mutuo, la durata del nuovo mutuo è pari al tempo residuo del primo mutuo, oppure la nuova banca surrogante rilancia necessariamente per un tempo più lungo ?

Vorrei sapere se nel caso di surroga di un mutuo la durata del nuovo mutuo sia pari al tempo residuo del primo mutuo, oppure la nuova banca surrogante rilancia necessariamente per un periodo più lungo ?
Faccio un esempio: Se per un mutuo di 240 rate mensili di € 1152 sono state pagate al momento della surroga 19 rate mensili, il nuovo mutuo derivante dalla surroga prevede 221 rate mensili o necessariamente la banca surrogante rilancia a 240 rate mensili?

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