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Mutui: surrogare, sostituire o rinegoziare?

Rinegoziazione
C’è un po’ di confusione sia lato mutuatari che sportellisti bancari quando è in ballo la questione di migliorare le condizioni di un mutuo in corso. I termini, infatti, non aiutano a capire bene quelle che sono, difatti, le possibilità e le opportunità per agevolare un po’ la rata.

Il cambio-mutuo è diventato una necessità per molti italiani. In particolare per coloro che hanno contratto un prestito a tasso variabile prima del 2005 e che oggi sono costretti a combattere l’effetto combinato di:

– aumento del 2% del saggio di sconto operato dalla Bce dal dicembre del 2005 a giugno 2007

– euribor a 1 e 3 mesi ormai vicini al 5%, un divario di quasi un punto percentuale rispetto ai tassi ufficiali principalmente dovuto alla crisi del credito e al sospetto che fra le banche ci si prestano soldi qualcuna dichiari d’improvviso un buco a causa della mina dei derivati subprime.

Fatto sta che è in atto la rivincita di molti mutuatari per strappare condizioni più favorevoli rispetto a quelle sottoscritte qualche tempo fa quando sembrava tutto rose e fiori.

Sono tre, in sostanza, le vie praticabili:  surrogazione, sostituzione e rinegoziazione. Nei primi due casi si cambia banca. Nel terzo, invece, si resta debitori verso lo stesso istituto. Ecco le caratteristiche e le differenze.

1) Surrogazione.  La via più economica è la surroga, già contemplata dall’articolo 1202 del Codice civile e rilanciata la scorsa primavera dalla legge Bersani bis (numero 40 del 2007). Dà la possibilità di spostare il mutuo presso un altro istituto che offre condizioni più vantaggiose. Tecnicamente, prevede che un debitore possa trasferire senza spese l’ipoteca iscritta a garanzia di un vecchio mutuo in un nuovo contratto concesso da un altro istituto (portabilità). Dato che l’ipoteca è la stessa, l’importo del mutuo non cambia, ma possono essere modificati durata e tasso conservando i benefici fiscali del vecchio contratto (si continuano a detrarre gli interessi passivi in caso di acquisto di prima casa, non si pagano più bolli, etc). E, soprattutto, non si deve procedere all’iscrizione di una nuova ipoteca, risparmiando sui costi annessi (imposta sostitutiva dallo 0,25 al 2%). A carico del debitore c’è, però, l’atto notarile di surroga, necessario per attribuire alla nuova banca le garanzie che assistevano l’operazione estinta. Atto che va pubblicato nei registri immobiliari e deve essere in forma autentica. Per realizzare la surroga ci sono vari percorsi:
a) il più semplice è la stipula di un unico atto nel quale convergono mutuatario, vecchia e nuova banca;
b) quello intermedio è composto da due atti: il nuovo mutuo e un altro atto, nel quale siano contenute la quietanza (estinzione del vecchio mutuo) e la dichiarazione di surroga;
c) quello più articolato è basato su tre atti distinti: il nuovo mutuo, l’atto di quietanza e la surroga;

La formula dell’atto unico è senza dubbio la migliore e la meno onerosa. E’ però osteggiata dall’Antitrust perché "stimolerebbe poco la concorrenza". In attesa di schiarite su quale forma debba eventualmente diventare lo standard per la surroga, è possibile affermare che già oggi è possibile praticare la surroga con atto unico in 4 mosse:

Si stipula un nuovo mutuo con una nuova banca; il nuovo mutuo si qualifica come finalizzato (cosiddetto “mutuodiscopo”) a procurare la provvista (soldi) per estinguere il vecchio mutuo

– Si utilizza il ricavato del nuovo mutuo per andare a estinguere il vecchio mutuo e si dichiara alla vecchia banca che, per effettuare l’estinzione, si utilizza denaro proveniente da un nuovo mutuo

– Si deve otteneredalla vecchia banca una quietanza di estinzione del vecchio mutuo; la vecchia banca prende atto della dichiarazione del debitore di essersi procurato, mediante un nuovo mutuo, i fondi per estinguere il vecchio

Si stipula l’atto di surrogazione e il debitore dichiara di sostituire la nuova banca alla vecchia banca nelle garanzie (l’ipoteca, ma anche una eventuale fideiussione) che assistevano il vecchio mutuo, con la conseguenza di “portare” (da qui deriva il termine “portabilità”) la vecchia ipoteca a garanzia del nuovo mutuo

2) Sostituzione. Le banche tendono a fare ostruzione sulla surroga e rilanciano sulla sostituzione che, però, è più costosa per il cliente. Anche in questo caso il cliente cambia banca ma:è necessario iscrivere una nuova ipoteca (con il vantaggio però che, oltre a tasso e durata può cambiare anche la somma finanziata) e ripagare quindi l’imposta sostitutiva (dallo 0,25 al 2% dell’erogato). Inoltre,  se il nuovo mutuo è di importo superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati, si perdono i benefici fiscali (interessi passivi detraibili in caso di acquisto di prima casa, etc).

3) Rinegoziazione. Per chi, invece, vuole restare con la stessa banca c’è la strada della rinegoziazione delle condizioni. Ma in questo caso l’istituto non è obbligato ad adempiere alle richieste del debitore. Ovviamente, gli istituti di credito, preoccupati dalla minaccia di surroga e sostituzione (nel qual caso perderebbero il cliente) tendono a spingere su quest’ultima opzione. E’ bene precisare che, dato che il contratto è stato firmato in modo consenziente e consapevole dal cliente, quella di rinegoziarlo in corso è solo una facoltà e non un obbligo per la banca. Prima di provare le prime due strade è comunque preferibile provare a rinegoziare il proprio mutuo, partendo da un abbassamento dello spread e facendo molta attenzione all’allungamento della durata. Questa soluzione abbatte la rata ma, ovviamente, determina un aumento della quota interessi da versare.

Quanto alle rinegoziazioni le banche stanno giocando d’anticipo proponendo ai clienti a rischio soluzioni più convenienti. Nel dettaglio, nei primi nove mesi del 2007 sono stati rinegoziati 42mila mutui. E sono almeno 100mila le nuove proposte inviate dalle banche ai clienti in difficoltà per ricalcolare il mutuo su condizioni più favorevoli. In testa Intesa SanPaolo che ha inviato 80mila email ai mutuatari a rischio. Seguono UniCredit e Mps che hanno recentemente varato una politica per consentire la rinegoziazione a costo zero. (Il Sole-24 Ore – 24 minuti – Radiocor)

Per ulteriori approfondimenti ecco un articolo pubblicato su 24 minuti.

  • Giuseppe |

    Vorrei sapere se nel caso di surroga di un mutuo la durata del nuovo mutuo sia pari al tempo residuo del primo mutuo, oppure la nuova banca surrogante rilancia necessariamente per un periodo più lungo ?
    Faccio un esempio: Se per un mutuo di 240 rate mensili di € 1152 sono state pagate al momento della surroga 19 rate mensili, il nuovo mutuo derivante dalla surroga prevede 221 rate mensili o necessariamente la banca surrogante rilancia a 240 rate mensili?

  • Giuseppe |

    Vorrei nel caso di surroga di un mutuo, la durata del nuovo mutuo è pari al tempo residuo del primo mutuo, oppure la nuova banca surrogante rilancia necessariamente per un tempo più lungo ?

  • Giuseppe |

    La rinegoziazione può avvenire su un solo parametro, lo Spread, che è il guadagno della banca, se questo è gia basso, tipo il mio 0,9% potranno rinegoziare ben poco!
    Nella rinegoziazione il tasso rimane sempre invariato e l’unico che ci perde è la banca.
    Se calano uno spread (loro guadagno)il rischio non ne vale + la candela per loro, più tosto chiudono questo mutuo e ne ristipulano uno da capo dove ci piazzano almeno il 3% di spread, loro guadagno, un affare per loro!
    Farne uno da capo quindi significa per la banca incrementare i suoi guadagni sul tuo mutuo.
    A quel punto se proprio devo rifarlo da capo trovo la banca che mi propone uno spread + basso, ovvio stando sempre attenti alle spese accessorie da considerare ossia il TAEG proposto.
    I tassi son cambiati ma anche lo spread, i loro guadagni.
    Rifarlo da capo con tassi e spread aggiornati non è più quindi rinegoziazione ma sostituzione ed è il metodo + caro.
    La surroga invece è il modo più economico ma la cifra non potrà essere variata altrimenti si perdono alcuni diritti prima casa..
    Saluti

  • tommaso |

    buongiorno ho chiesto alla mia banca un cambio intestazione del mutuo o meglio da cointestato con mia moglie dovrei intestarlo solo a me per avere dei benefici INPDAP, mi hanno detto che era possibile ma la mia banca fa orecchie da mercante come posso fare? A questo punto mi conviene fare la surroga del mutuo con un altra banca e poi fare un ulteriore surroga per passare all’Inpdap

  • vALENTINa |

    Sto affrontando la surroga in quanto ho stipulato un mutuo nel 2008 a tasso fisso (5.75% con lo spread a 0.75%).
    A me hanno assicurato che la surroga è gratis , non si ripagano le spese notarili.
    e che si può effettuare più di una surroga ( a patto che non ci si leghi con dei derivati stile cover warrant)
    per quanto riguarda le domande che ho trovato qui posso dirVi questo: a me hanno detto che la surruga è possibile solo se migliora la situazione attuale ( quindi se ti abbassa la rata), e infatti io passo da un fisso ad un variabile e la rata si abbassa notevolemente, inoltre ho scoperto che il cap non è un granchè infatti lo bloccano al 5.50% ma in europa a più del 6.5 li bloccano quindi…….
    quindi merita un variabile con opzione fisso. LO SPREAD: LOTTATE!!!!! come al mercato io vi confermo che , grazie ad un amico che lavora in banca , a me hanno fatto lo 0.75% e adesso mi propongono lo 0.90% che è comq basso

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